「住宅瑕疵担保履行法」とはどのような法律ですか？

構造計算書偽装事件以降、安心して住まいづくりをできるようにさまざまな法律が整備されてきました。その一つが2009年10月1日以降に引き渡されたすべての新築住宅に適用される「住宅瑕疵担保履行法（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律）」です。
住宅品質確保促進法による瑕疵担保責任（10年間保証）が確実に果たされるように、施工会社や販売会社に「保険の加入」や「保証金の供託」が義務付けられています。これにより、施工会社や販売会社の資力が確保されますので、倒産した場合にも瑕疵の補修費用等の支払いが受けられるようになっています。

●新築住宅に付される10年間の瑕疵担保責任

住宅の「欠陥」のことを「瑕疵（かし）」と言います。「住宅品質確保促進法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）」（2000年4月施行）により、新築住宅の瑕疵担保責任を施工会社や販売会社が負うことになっています。引き渡した住宅の構造耐力上主要な部分や、雨水の浸入を防止する部分の瑕疵を無償で補修等する責任（瑕疵担保責任）を、引き渡し日から10年間負うものです。
この瑕疵担保責任の定めにより、瑕疵については引き渡し日から10年以内なら施工会社（請負人）や販売会社（売主）に対して、瑕疵の補修請求や瑕疵の補修に代えての損害賠償請求などができます。 ところが、施工会社や販売会社の倒産や交渉トラブル等により瑕疵担保責任が果たされない場合も少なくありません。住宅瑕疵担保履行法により、補修費用の支払いが確実に受けられるようになります。

■「瑕疵担保責任」の履行確保措置のしくみ

※国土交通省発表資料より作成

「保険への加入」や「保証金の供託」をしていることは事前に分かりますか？

新築住宅を取得する際は、施工会社や販売会社が「保険への加入」と「保証金の供託」のいずれの措置をとっているかについて、事前に確認することが大切です。施工会社や販売会社には「保険への加入」や「保証金の供託」について、住宅取得者に契約締結前に説明することが義務付けられており、住宅取得に先立って確認することができるようになっています。

●契約書・重要事項説明書等で事前に確認を

施工会社や販売会社には、「保険への加入」や「保証金の供託」の措置についての住宅取得者への説明が法律により義務付けられています。特に「保険への加入」の場合は、保険加入手続きを着工前に行うことが必要ですので、注文住宅を取得される方には、施工会社に早い段階で確認されることをおすすめします。また、契約書（請負・売買）や重要事項説明書（売買のみ）などにも「保険への加入」や「保証金の供託」についての記載があるので、しっかり確認しましょう。

■「保険への加入」の場合の流れ

※国土交通省発表資料より作成

●着工前に始まる「保険への加入」

施工会社や販売会社は、国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人（保険法人）に対して、着工前に保険加入申し込みを行います。申し込みを受けた保険法人は、工事中に現場検査を行った上で、保険契約を締結します。「保険への加入」のための保険料や現場検査手数料（※）は、施工会社や販売会社が保険法人に支払います。新築住宅に瑕疵が発生した場合は、補修費用等から免責金額を除いた金額の80％が保険金として施工会社や販売会社に（施工会社などの倒産時は100％が住宅取得者に）支払われます。

（※）保険料や現場検査手数料は、住宅価格に含まれて取得者が負担する場合もあります。

■「保険への加入」のしくみ

※国土交通省発表資料より作成

●引き渡し後に行う「保証金の供託」

「保証金の供託」は施工会社や販売会社が自社の資金で瑕疵担保責任に対応することを前提にするものです。万が一、会社が倒産した場合に備えて、年2回の基準日（3月31日と9月30日）までに引き渡した新築住宅（「保険への加入」のなされた新築住宅を除く）の戸数に応じて算定された額以上の保証金を10年間、法務局等の「供託所」に預けておくものです。

■「保証金の供託」のしくみ

※国土交通省発表資料より作成

●施工会社等が倒産しても補修費用等が受け取れる

施工会社や販売会社が倒産などにより瑕疵担保責任を果たせなくなっても、「住宅瑕疵担保履行法」に基づく「保険への加入」や「保証金の供託」をすることで、新築住宅の取得者は、瑕疵の補修費用など必要な費用を受け取ることができます。「保険への加入」をした新築住宅の場合は、引渡時に受け取る「保険付保証明書」などに記載されている保険法人に対して、瑕疵の補修費用等を直接請求することができます。「保証金の供託」がなされている場合でも、「供託所」に預け置かれている保証金から、必要な費用の還付を請求することができます。

欠陥などの瑕疵の保証される範囲は？

「住宅品質確保促進法」により新築住宅の施工会社や販売会社に義務付けられている瑕疵担保責任の範囲となります。
具体的には、基礎、柱、はり、床などの構造部分や外壁、屋根など雨水の浸入を防ぐ部分の瑕疵が「特定住宅瑕疵」とされ、対象となります。
例えば、「床が大きく傾いた」「天井に漏水痕がある」「壁や基礎部分がひび割れた」などの不具合は、特定住宅瑕疵が疑われるケースです。入居後の暮らし方が原因で発生した不具合は、瑕疵の問題ではありません。あくまでも引き渡し時点で住宅そのものに欠陥があった場合に、瑕疵の問題となります。

■対象となる瑕疵担保責任の範囲

住宅瑕疵担保履行法では、構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分に関する10年間の瑕疵担保責任を対象としています。

※国土交通省発表資料より作成

もしトラブルが起きてしまったら？

「保険への加入」のなされた新築住宅なら、万が一、施工会社や販売会社との間でトラブルが起こった場合に、国土交通大臣指定の住宅紛争処理機関による「紛争処理手続」を利用できます。住宅紛争処理機関「住宅紛争審査会」は全国の弁護士会に設置され、住宅に関する専門知識を有する弁護士や建築士等による公正で迅速な紛争解決が図られます。

●安価・迅速にトラブルを解決に導く

長引きやすい住宅のトラブルも、住宅紛争審査会なら、迅速な解決が期待できます。手続きを利用するための費用は、原則として1万円（非課税）の申請手数料のみです。
紛争処理手続きの対象となるのは例えば、住宅に「雨漏り」「基礎の亀裂」「床の傾斜」などの不具合があり、その補修の方法や金額について話し合いがまとまらないといった住宅の不具合を巡るトラブルなどです。施工会社や販売会社への施主からの代金支払いが遅れた場合等の工事費用支払いを巡るトラブル等も含まれています。なお、「住宅以外の建築物のトラブル」や、「住宅取得者と近隣住民との間のトラブル」などでは、紛争処理手続きは利用できません。

住宅の欠陥などによるトラブルは防ぎたいもの。紛争処理手続きを利用すると、専門家による公正で迅速な紛争解決が期待できる。

●紛争処理ができるもの

・雨漏り、基礎の亀裂、床の傾斜などの住宅の不具合

・工事代金や工期についての内容が約束と違う

・住宅発注者が建築代金を払ってくれない

●紛争処理ができないもの

・住宅以外の建物による紛争

・発注者・買主（または請負人・売主）と近隣住民との間の紛争

・保険付き住宅の賃貸人と賃借人との間の紛争

■住宅紛争処理の全体像

（※）施工会社や販売会社が「保証金の供託」を選択した場合でも、住宅品質確保促進法に基づく住宅性能表示制度を利用し、建設住宅性能評価書が交付された住宅（評価住宅）であれば、指定住宅紛争処理機関による紛争処理手続きを利用できます。

※国土交通省発表資料より作成

●施工会社等が倒産しても補修費用等が受け取れる

施工会社や販売会社が倒産している場合、「保険への加入」がなされた住宅の取得者は保険法人に保険金を直接請求することができます。この保険金の直接請求において保険法人とトラブルになった場合は、保険法人を相手方として住宅紛争審査会の紛争処理手続きが利用できるようになっています。

住宅リフォームで公的な瑕疵保険がスタートしました

2010年の4月から、「住宅リフォームに関する消費者支援策」としてリフォーム瑕疵保険がスタートしました。リフォーム後に万が一瑕疵が見つかった場合でも、保険に加入していれば修理費用がまかなわれます。任意保険なので、リフォーム工事を請け負う事業者に保険加入有無を、あらかじめご確認ください。

住宅リフォームの瑕疵保険について >>