不動産競売は、住宅ローンなどの債務の返済ができなくなった人の不動産を裁判所が差し押さえて競売にかけるものです。入札には一般の人でも参加できることや、落札価格が実勢価格（取引価格）よりも割安で手に入ることから注目を集めています。
実態は、瑕疵物件を瑕疵のまま売ることから、瑕疵が多い物件と認識することが必要です。それでもリスクを伴う競売物件の購入を考える場合は、信頼できる不動産鑑定士や弁護士、バイヤーズ・エージェントなどの専門家に依頼することをお勧めします。

例えば、同じ三角地の場合でも、道路に接する辺が長い場合とそうでない場合も土地の価格は異なってきます。建て替えのきかない無道路地では、半値近くまで変わってきます。敷地内に家を建てるときは、北側に寄せて南側を開ける場合が多いことから、南側の土地の絶対的スペースによっても異なってきます。
土地を安く購入しても、構造的、デザイン的にイニシャルコストがかかり、ランニングコストも高くなるのが普通です。熱効率が悪いことなどから、光熱費などがかさむことも考えられます。トータルコストでの検討が必要です。

■よい土地に欠かせない接道状況

同じ三角地でも、接道部分が多い土地（左）の方が建て替えや転売がしやすい。

いい土地とは、「建て替えが可能かどうか」、「転売がしやすいかどうか」がポイントです。
具体的には、(1)相隣関係（建築協定などのルール）、(2)土壌汚染法が適用されていないか、(3)接道状況（公道・私道か、もしくは、42条2項道路かなど）、(4)用途規制はないか（将来の建て替えや二世帯住宅を考える場合は、第一種住居地域よりも規制の緩やかな第二種住居地域などを選びたい）、(5)私的な相隣関係（意地悪するような人がいないか）、(6)河川の氾濫平野かどうか、(7)景観を損なう高圧線や敷地地下に鉄道などが走っていないか、(8)将来における南側の環境、(9)土地の権利関係、などを確認します。

地名に谷や沼、沢、吉田（“吉”をつけて湿地を隠した地名など）というような低湿地を表す地名の多くは、歴史的に見ても河川の氾濫地域です。しかも土壌が堆積のため、地盤が弱く、地盤改良の工事費などがかかる場合があります。傾斜地に盛土をして平地を増やす場合なども同様です。事前にどんな地層なのか、活断層にかかっていないかなども確認をするのも重要です。 また、取り壊しを前提に古い建物付きの土地を選ぶ場合は、解体費用と場合によっては、アスベスト撤去費用がかかる場合もあります。安く購入するはずが、結果的には、実勢価格が高くても地盤の強い更地の土地のほうが安くなる場合もあります。

■地盤の弱い傾斜地の盛土