リフォームで固定資産税が上がる？下がる？リフォーム事例と税の知識を紹介

一般的なリフォームの場合、リフォームにより建物の固定資産税が上昇することは、ほとんどありません。しかし、一定の要件に当てはまるリフォームは、固定資産税に影響を与えることがあります。

固定資産税の基本的な知識や、リフォームをすることで、固定資産税が上がるケースと下がるケース、影響がないケースについて詳しくご説明します。

あわせてリフォーム減税についてもご紹介します。

リフォームをした後に、思っていたより固定資産税が上がってしまい、毎年の納税が大変になったということにならないように事前に、リフォーム後の固定資産税について知っておきたいですね。

その他の費用・補助金のリフォーム事例や費用相場などについて詳しく説明しているページはこちら

住宅のリフォームで問題となる固定資産税とは？

住宅を購入すれば固定資産税がかかります。特に、以下のことについてはご存知でない方も多いのではないでしょうか。

• ・どうして固定資産税がかかるのか？
• ・納税額はどうやって決まっているのか？
• ・具体的な計算方法

そこで、住宅を所有しているなら知っておきたい、固定資産税の知識について説明していきます。

固定資産税の評価額と計算方法

固定資産税は、毎年1月1日時点で所有している固定資産に対して課せられる税金です。

毎年、不動産の所有者は管轄の市町村に納税する義務があるため、春先になると「納税通知書」が自宅に送られてきます。

固定資産税は以下の簡単な計算式で計算することができます。

固定資産税評価額✕標準税率（1.4％）

固定資産税評価額とは、建物や土地の固定資産税を計算するための評価額です。

固定資産税評価額は、土地は取引価格の70％程度、建物は新築時請負工事価格の50％程度を想定しておきましょう。

上の式では標準税率は1.4％と書いていますが、市町村ごとに異なることがありますので納税通知書を見て確認してみましょう。

固定資産税の評価額は見直しされている！

固定資産税の評価額は、3年ごとに見直しが行われています。
そのため、建物や土地の価値が変動すれば、3年ごとに固定資産税評価額も変動します。

注意点は、住宅は土地と建物の2種類にわけて考える必要がある点です。

「建物部分」の固定資産税評価額に関しては、建物は経年劣化していくので評価額もそれに合わせて評価替えの年度ごとに下がっていくのが通例です。しかし、令和6年の評価替えで、建物の評価基準は10％程度上昇しており、物価上昇時には経年劣化を上回る建物評価になることがあります。

通常は、古くなればなるほど、建物部分の固定資産税評価額は下がっていくのですが、物価上昇時には必ずしも評価額が下がるというわけではありません。また、一定のリフォームを行った場合、建物の固定資産税評価額が見直されることがあります。

お住まいの今の固定資産税はどのくらい？

マイホームをお持ちの場合には、毎年、固定資産税を支払う必要があります。

正確な固定資産税の評価額や税額は、毎年4月～6月頃に郵送されてくる「納税通知書」に記載されていますのでそちらでご確認ください。

市町村から送られてくる納税通知書にはさまざまな情報が記載されています。
固定資産税評価額の数値以外にも重要な情報があります。

これまで納付書の記載内容をよく見たことがない方も、納税通知書を改めてご確認いただき、記載情報が異なる場合や「これは何かおかしいな」と思ったら、お住まいの市町村に確認することをおすすめします。

中古物件を購入する時の固定資産税

納税義務者はその年の1月1日の所有者です。中古物件を購入する場合は、1年の途中で所有者が変更になることから、前の所有者と新しい所有者との間で分担する方法が多くなっています。

中古物件購入時や売却時の固定資産の精算方法は、不動産会社に事前に問い合わせておくと安心です。

よく分からない場合でも、不動産会社と相談しながら、売り手と買い手の双方が納得できるような精算方法を採用するようにしましょう。

固定資産税が上がるリフォームとは？

「建築確認申請」が不要の一般的なリフォームであれば、固定資産税に影響がないケースがほとんどです。しかし、以下の内容に伴うリフォームは、固定資産税が増加する可能性があります。

• ・床面積が増加する（増築する）
• ・建築物の主要構造部に手を加える
• ・住居から事務所・店舗などへの用途変更を伴う

逆に、減額される場合もありますので、固定資産税について理解して、必要な手続きを忘れないようにしましょう。

固定資産税の納税方法

固定資産税の支払方法は年4回の分割方式が一般的です。納期限は、市町村によって異なり、各期の納付期限は納税通知書に記載されています。

また、全期分を一括でまとめて支払うことができます。

固定資産税はさまざまな方法で支払うことができます。

• ・現金
• ・口座振替
• ・ペイジー
• ・クレジットカード
• ・電子マネー
• ・スマホ決済アプリ

納期限までに支払いができないと、延滞金がかかりますのでご注意ください。

●延滞金の割合（令和6年1月1日以降）

納期限の翌日から1ヶ月を経過する日までの期間	2.4％
納期限の翌日から1ヶ月を経過した日以降の期間	8.7％

さらに、納期限までに完納できない場合、督促状を受け取っても納付しなかった場合は、財産の差し押さえ等の滞納処分が行われることがあります。

詳細はお住まいの各自治体の窓口にて確認してください。

固定資産税にリフォームが影響する理由

固定資産税とリフォームとの関係があまりピンとこないかもしれません。リフォームが固定資産税にどのような影響があるのかを理解しておきましょう。

納税通知書を受け取ってから前年よりも突然高くなって驚いたといった事がないようにしたいですね。

固定資産税が上がるケース

固定資産税が上がるのは、住宅の主要構造部をリフォームするケースです。
主要構造部とは、例えば、柱、壁、床、屋根、梁、階段などです。

大規模なリフォームになると「建築確認申請」が必要になり、建物が再評価されるので、固定資産税が上がるケースが多いようです。

固定資産税が下がるケース

住宅リフォームで固定資産税が上がることもありますが、逆に、下がることもあります。例えば、「耐震リフォーム」「省エネリフォーム」「バリアフリーリフォーム」などを行った場合です。

該当のリフォームをすることで、固定資産税の減額を受けられる場合があります。ただし、対象となる要件や申請手続きが必要になるので注意が必要です。

固定資産税の影響がないケース

現在居住している住宅の劣化した箇所をリフォームして修繕する場合など、住み続ける上で必要なリフォームの場合は、固定資産税が変わることはあまりありません。

例えば、水まわりなどを修繕するような場合は、生活上必要なリフォームであると判断され、固定資産税には影響しないこともあります。

こうした住宅リフォーム工事の場合は建築確認申請が必要ありません。

固定資産税が上がるリフォーム事例

住宅リフォームを実施すると固定資産税が上がってしまうケースがあります。ポイントは、リフォーム前に建築確認申請手続きが必要かどうかで判断できます。

不動産登記手続きが必要となるリフォーム工事

増築や改築を行うと、リフォーム時に不動産登記手続きが必要になることがあります。

大規模なリフォーム工事の場合、工事の内容や規模に応じて多くのケースで固定資産税が上がります。

不動産物件情報でたまに見かける「増築部分未登記」という用語は、増築した部分を登記していない状態を意味しています。このケースで中古物件を購入する場合は、購入後に固定資産税が上がることが多いので注意を要します。

建物の骨組み以外を大幅に変更するスケルトンリフォーム

中古物件を購入して、骨組みなどの主要構造部を残した大規模なスケルトンリフォームも人気です。

スケルトンリフォームは、柱や壁、床、梁、屋根、階段などの主要な基礎部分を変更するため、建物の機能が大幅に変更され、建物の価値が上がるとみなされることが一般的です。

大幅なリフォーム後は、機能性や耐久性が向上するため、建物の価値が上がります。固定資産の再評価が行われ、多くのケースで固定資産税は上がることになるでしょう。

増築によって床面積が増加するリフォーム

戸建住宅のリフォームを行うことによって床面積が増加する場合は、ほとんどのケースで固定資産税が増加します。
例えば、2階建てから3階建てにするような場合は、延べ床面積が大幅に増加します。

• ・2階建てから3階建てにする
• ・居室や水まわりの拡張工事
• ・新たにサンルームやガレージを増築して設置

部屋や階数などが増えるような増築工事は、建築確認申請が必要となる事が多いためご注意ください。

建物の用途変更を伴うようなリフォーム

建物の用途変更とは、自宅の一部を改築して事務所にして使用するようなケースです。

これは、住居として住むだけではなく、住居の一部を事務所にして使用することになるため、住居用以外への変更を行うリフォームに該当し、主要構造部のリフォームを行なっているため固定資産税が上がります。

事業用への変更

住居の一部だけではなく、全てを事業用に変更するようなリフォームを行うと固定資産税が上がります。

事業用に変更する場合には、土地の固定資産税減税の減税措置が受けられなくなるためです。
下記のように、減税措置によって軽減率は最大6倍の違いが出ることがありますので、所有不動産を事業用に用途変更する場合は十分にご注意ください。

●土地の固定資産税の減税措置

住宅の敷地面積	固定資産税評価額の軽減率
小規模住宅用地（200㎡以下）	評価額✕1/6
一般住宅用地（200㎡を超える部分）	評価額✕1/3

固定資産税が下がるリフォーム事例

固定資産税が下がるリフォームの例をご紹介します。

省エネ化を目的としたリフォーム

一定の条件を満たすような省エネ化リフォームを実施すると、固定資産税が減税される場合があります。
省エネ化リフォームとは、少ないエネルギーでも快適に過ごせるようにする工事のことです。

翌年度分の固定資産税のうち3分の1が軽減されます。

注意点は、省エネ改修にかかる工事費用から補助金等を差し引いた額が、60万円（税込）を超えていることです。
減税制度の対象となる省エネ工事に該当するかどうか確認する必要がありますので、施工を依頼する前に工務店やリフォーム会社ときちんと打ち合わせを行うようにしましょう。

具体的な省エネ化リフォーム工事を以下に列挙します。

• ・窓の断熱改修工事（必須）
• ・床・天井・壁の断熱工事
• ・太陽光発電設備の設置工事
• ・高効率空調機、高効率給湯器、太陽熱利用システムの設置工事

工事完了時期や工事完了日から3ヶ月以内に市区町村への申請が必要となるなど、期限や手続きがある点にご注意ください。

要件	・賃貸ではないこと（共同住宅は含まず） ・平成26年4月1日以前からある住宅 ・リフォーム後の床面積が50㎡以上280㎡以下 ・省エネ改修工事の要件を満たしている ・省エネリフォームの工事費用が条件に該当すること など
期間	1年間
減税額	翌年分の固定資産税の3分の1（ただし、120㎡までに限る）

詳しくは以下の記事をご覧ください！

耐震化を目的としたリフォーム

一定の耐震化リフォームを実施すると、翌年度分の建物の固定資産税が2分の1に減額されます。

現行の耐震基準に適合させるための耐震改修であることなど、要件があります。

自治体によっては、別途追加条件が指定されていることがあったり、期間が延長されたりすることがあります。

工事完了時期や工事完了日から3ヶ月以内に市区町村への申請が必要となるなど、期限や手続きがある点にご注意ください。

要件	・昭和56年5月31日以前に建築されたもの ・現行の耐震基準に適合する工事であること ・耐震リフォーム費用が50万円を超える など
期間	1年間
減税額	翌年分の固定資産税の2分の1（ただし、120㎡までに限る）

詳しくは以下の記事をご覧ください！

バリアフリー化を目的としたリフォーム

お年寄りや体の不自由な方のために実施したバリアフリーリフォームでも、固定資産税が減額されることがあります。

バリアフリーリフォームを実施すると、翌年度分の建物の固定資産税のうち3分の1が減額される特例措置が適用されます。

家屋の要件は、「自ら所有し居住している建物（賃貸住宅は除く）」です。
また、バリアフリーに関する各種補助金は除いたうえで、リフォーム費用が50万円以上になっていることがポイントです。

バリアフリーリフォームとして認定されている事例についてもご紹介します。

• ・手すりの設置
• ・滑りにくい床材への変更
• ・階段の勾配緩和や段差解消
• ・浴室やトイレのバリアフリー化
• ・車椅子対応のための出入り口の拡張

バリアフリーリフォームでも、工事完了時期や工事完了日から3ヶ月以内に市区町村への申請が必要となるなど、期限や手続きがある点にご注意ください。

要件	・賃貸ではないこと（共同住宅は含まず） ・次のいずれかの方が居住していること ①65歳以上の方 ②要介護または要支援の認定を受けている方 ③障がいのある方 ・築年数が10年以上経過している ・リフォーム後の床面積が50㎡以上280㎡以下であること ・一定のバリアリフリーリフォームが次のいずれかに該当すること ・通路などの幅を広げる ・階段の勾配を緩やかにする ・浴室・トイレの改良 ・出入り口などの改良 ・手すりを取り付ける ・段差をなくす ・滑りにくい床材に変える ・工事費用が50万円を超えている（補助金等は含まず）
期間	1年間
減税額	翌年分の固定資産税の3分の1（ただし、100㎡までに限る）

詳しくは以下の記事をご覧ください！

減税制度を活用してお得にリフォームを

リフォーム減税制度を利用する際は、依頼するリフォーム会社などに確認するようにしましょう。

疑問点などは、各種書類の提出先となるお住まいの市町村の固定資産税を担当する課（地方税課など）に確認してください。

固定資産税の影響がないリフォーム事例

住宅リフォームを実施すると、かならず固定資産税が上がるというわけではありません。

この章では、固定資産税の影響がないリフォーム事例についてご説明します。

修繕目的の日々の暮らしに必要なメンテナンスリフォーム

建物は時間が経てば経つほど劣化していきます。
日常生活を営んでいるだけでも、5〜10年も経てば、劣化箇所が目立つようになり、修繕が必要となります。

劣化した部分を補修して、以前と同じ状態にまで回復させる工事は、リフォームとはいえず、修繕工事に分類されることが一般的です。

しかし、修繕目的のリフォーム工事は、単純に規模の大きさや金額で判断できません。

例えば、空き家を購入して大規模なリフォームを実施する場合、購入時の空き家の状態がひどければ、屋根や外壁だけではなく、水まわりや給排水設備なども全て取り替える大規模なリフォーム工事になることもあります。

このようなリフォームは、日常生活を営むのに必要な修繕工事を実施したとみなされ、固定資産税が上がる場合は少ないようです。

もちろん、ケースバイケースではありますが、お住まいの自治体の固定資産税の担当窓口で確認するようにしましょう。

間取りが変わらない簡易リフォーム

住宅リフォームを実施するにあたり、間取りの変更がないような工事の場合は、固定資産税の影響はほぼありません。

しかし、大幅な間取りの変更ではない場合でも、柱の撤去などを実施すれば、評価額に影響が出てしまう恐れがあります。

固定資産税への影響が考えづらい、簡易リフォームの例をいくつか挙げます。

• ・トイレやキッチンなどの水まわりの劣化によるリフォーム工事
• ・内装を変えるリフォーム工事
• ・手すりを設置するだけのリフォーム工事

今の建物に住むために実施する修繕目的の住宅リフォームであれば、固定資産税が変わることはありません。

床面積の変動は固定資産税の評価額に影響を及ぼすことがあります。床面積が増えるリフォーム工事を実施すると、建築基準法上は建築確認申請が必要です。

建築確認申請を行うようなリフォーム工事になると間取りの変更を伴うリフォームであるとみなされます。
この場合には、固定資産税が上がると考えたほうがいいでしょう。

建築確認申請が不要なリフォーム工事

建築確認申請が不要なリフォームでは固定資産税は変わらないことがほとんどです。

建築確認申請が必要なケースとしては、大規模修繕や建物の用途変更などが挙げられます。

リフォームも建築基準法上で定められたルールに沿って工事が行われています。建築確認申請が必要なら固定資産税が上がると考えたほうが良さそうです。

建物の構造や基礎部分に影響しないリフォーム工事は、固定資産税の変動がないことがほとんどです。

ただし、工事内容によっては、建物の構造や基礎部分にも少なからず影響を与える工事内容が発生することがあります。

例えば、耐震補強のための住宅リフォーム工事です。
建物の構造や基礎部分にも工事が必要となるため、建築確認申請を行わなければなりません。

固定資産税についても影響がないかどうか打ち合わせ時にきちんと確認しておくことをおすすめします。

リフォーム後、固定資産税の申請を忘れずに

住宅のリフォーム工事を実施すると固定資産税が上がるケース、下がるケース、影響がないケースのそれぞれについて詳しくご説明しました。

固定資産税の減税制度を利用するためには、手続きが必要です。工事完了後、３ヶ月以内の申請など、期間も決まっているため、忘れずに手続きをしましょう。

リフォーム時の固定資産税を下げるための手続きを忘れずに

固定資産税が下がるリフォーム事例では、省エネ化、耐震化、バリアフリー化の3つのリフォーム工事をご紹介しました。

固定資産税の減税を受けるためには、リフォーム工事完了後に申請が必要です。

申告先はお住まいの市町村で、リフォーム工事が完了した後、3ヶ月以内に提出を済ませる必要があります。

また、大規模な工事など建築確認申請が必要なリフォーム工事を行ったときも市町村の窓口に申請が必要です。

詳しくは固定資産税に関する事務を取り扱う市町村の窓口に問い合わせてください。
申請には期限があるので、注意が必要です。

直近にリフォームされた中古物件を購入すると固定資産税が上がることがある

直近にリフォームされた中古住宅購入時は、前回の支払い時よりも固定資産税が上がることがあります。

建築確認申請が必要なリフォームをした場合などです。

リフォームのタイミングによっては、リフォームがきちんと施された物件ほど、翌年度の固定資産税が上がってしまうことが多く、予定していた以上に家計への負担が増えてしまう恐れがあります。

これまでもご説明してきましたが、リフォームを行うと固定資産税は上がることもありますが、下がることもあります。

例えば、建物は毎年確実に経年劣化していきますので、3年ごとに評価額の見直しが行われており、固定資産税の税額が下がることもあるからです。

リフォームで固定資産税にどのような影響があるか分かったうえで、リフォーム計画を立てたいですね。

監修協力