賃貸でもリノベーションできる？
話題のDIY型賃貸借と手順について

リノベーション可能な賃貸物件が近年増加しており、リノベーションやリフォームが今までよりも身近になりつつあります。
しかし、賃貸マンションでリノベーションをする際は普通の改修工事とは違う点に気を付けなければならないことも多いようです。

今回は、

• ・リノベーション可能な物件の特徴とメリット・デメリット
• ・マンションのリノベーション手順
• ・リノベーション工事を行う前に知っておきたいポイント

について詳しく解説いたします。

賃貸でもリノベーション可能な物件はある

「リノベーションできるのは購入した物件だけ」というイメージを持たれる方も多いですが、実は賃貸でもリノベーションやリフォームができる物件は少なくありません。

これまで賃貸でのリノベーションというと、古い物件のリニューアルとして貸主側が改修工事したものを借りるのが一般的でした。
そういったリノベ済みの賃貸物件も人気なのですが、内装やインテリアにこだわりがある方にとっては空間づくりに制限があると感じることもあったようです。

内装や間取りを自分がデザインしたい場合は、物件を購入してリノベーションするというのが従来の方法でしたが、近年賃貸物件でも借主が自分でリノベーションできる賃貸物件が増加し、人気と注目を集めています。

築年数が古い物件に多い

リノベーション可能な賃貸物件はある程度築年数が経った物件に多い傾向があります。
防音性、耐震性、インターネット環境などの状態が物件ごとに大きく異なるため、注意が必要です。

• ・元々しっかりとした作りで改修なしでも問題なく暮らせる
• ・近年の基準に合わせて耐震・防音の設備など基礎的な部分は管理者が改修済み
• ・入居者が個々に内装や基礎部分の改修をしなければならない

など、物件の状態により必要な対処も様々です。

●防音性

防音性については、建物の構造から大まかに分類することが可能です。
一般社団法人日本建築学会の調査では、建物の構造と遮音性の関係性は下表のような結果になりました。

遮音性	遮音性等級	構造
高い	L-40	鉄筋鉄骨コンクリート造
↑	L-50	鉄筋コンクリート造
中	L-60	重量鉄骨造
↓	L-65	軽量鉄骨造
低い	L-75	木造

●耐震性

耐震性については、築年数から判断することが可能です。
現在の耐震基準は1981年6月1日から施行されたもので、震度6～7を想定して基準が定められています。
旧耐震基準では震度5強ほどを想定しているため、現在の基準からすると耐震対策が不十分な場合もあるかもしれません。

1981年5月以前に建てられた物件への入居を希望する場合は、その時点での建物自体の耐震性能と、入居後の耐震対策の必要性等について管理会社などにご確認いただくことをおすすめします。
耐震化のためのリノベーションを行う場合、補助金や減税などの制度が利用できます。
詳しくはこちらの記事もご確認くださいませ。

• リフォームにかかる費用を大解剖！リノベーション事例や見積りのポイントも

●インターネット環境

インターネットは築年数が浅いマンションでは、部屋まで光ケーブルが通っていますが、古いマンションの場合、光回線を共有部分から各部屋に分配して接続する形が取られます。
通信速度や接続のしやすさは接続方法と部屋数によって変わります。
物件にもよりますが部屋数が少ないマンションや戸建ての賃貸物件の場合は、最寄りの電柱から部屋に直接回線を引き込めるので高速でインターネットが使用できることが多いです。

情報サイトなどでも見つけられる

リノベーション可能な賃貸物件は、一般的な物件情報サイトでも見つけられます。
物件を検索する際にリノベーションやリフォームに関する条件の項目があればそこにチェックを入れるか、フリーワードで「リノベーション可能」「リフォーム可能」「セルフリノベーション」などのキーワードを入れるだけで検索が可能です。

最近ではリノベーション可能物件だけを取り扱っているサイトもあるので、いくつか情報サイトを見て入居したい物件を見つけていくことをおすすめします。

空室対策でDIY型賃貸借が注目されている

賃貸でもリノベーションや改修ができる物件が近年増加しています。
その背景としては、「賃貸物件の空室の増加」が大きいようです。
近年では全国的に築年数の古い賃貸物件の空室率が増加しており、将来的にもその傾向は続くと予想されています。

国土交通省では賃貸住宅の流通を促進するため、「DIY型賃貸借」の普及に取り組んでいます。
DIY型賃貸借とは、入居者の意向を反映してDIY・リフォーム・リノベーションなどが行える賃貸物件や賃貸借契約のことを指します。

これまで賃貸物件では貸主の意向でリノベーションしたものを貸し出されることが多かったですが、DIY型賃貸借が普及すればよりフレキシブルな賃貸契約が可能になり、リノベーションやDIYを楽しむ人達が増えることが期待されます。

DIY型賃貸借を利用するメリットとデメリットについて見ていきましょう。

DIY型賃貸借のメリット

DIY型賃貸借のメリットを3つご紹介します。

物件を購入しなくてもDIY・リノベができる

DIY型賃貸借対応の物件は、通常の賃貸物件と同じく毎月賃料を支払う契約内容です。
物件購入の必要がなく、物件取得のためにまとまった金額を用意したり、住宅ローンを組まなくても自宅のDIYやリノベーションが楽しめます。

リノベーションやDIYにかかる費用は必要ですが、それでも負担する金額は従来と比べて大幅に抑えることが可能です。
物件購入や固定資産税などが不要な分資金をリノベーション分に回せるので、細部までこだわりたい方にもおすすめです。

これまで費用面がネックでリノベーションが出来なかった方、いきなり物件を購入するのはハードルが高いと感じる方でもリノベーションが楽しめるのではないでしょうか。

相場よりも家賃が安いことが多い

物件や立地によっても異なりますが、DIY型賃貸借対応の物件は築年数が古かったり、改修が必要なものも多く、同じエリアの相場と比較すると家賃が安い物件も多いようです。

• ・都心に近くて便利な立地
• ・通勤・通学先へのアクセスが良い

など、条件の良い物件を通常よりもリーズナブルな家賃で借りられるかもしれません。

原状回復は原則しなくても良い

リノベーションの規模や物件のルールにもよりますが、国土交通省のDIY型賃貸借のガイドブックには「原則原状回復不要」と記載されています。（全てのDIY型賃貸借で原状回復不要ということではありません。）

原状回復とは、退去時に物件の状態を入居前の状態に戻すことで、ほとんどの賃貸物件で借主（入居者）は原状回復義務を負います。
ただ、生活をしていく上である程度汚れたり劣化することは避けられません。
壁に釘を打つなど故意性のある行為に原状回復義務が適用されることが多いです。

そのため、一般的な賃貸物件では原状回復が難しいDIYやリノベーションは認められていませんでした。

DIY型賃貸借では本来貸主側が負担すべき物件のリフォームを借主が行う代わりに原状回復が不要なケースも多いので、その物件のルール内であれば基本的には原状回復を気にせず自分の好みに合わせて空間を変えることも可能になります。

DIY型賃貸借のデメリット

DIY型賃貸借は賃貸でもリノベーションが楽しめる画期的な制度ですが、事前に知っておきたいデメリットも存在しているようです。

建物全体の設備が古いことが多い

DIY型賃貸借は中古物件の空き室対策としての性格が強い制度のため、契約する物件によっては

• ・設備が古い
• ・現在の基準からすると機能が不十分
• ・電気のアンペア数が少ない

など生活する上で不便だと感じることもあるかもしれません。

内見する際は部屋の中だけでなく、エントランス・エレベーター・ゴミ捨て場・廊下などの共有部分の管理が行き届いているかもチェックすることをおすすめします。

DIY型賃貸借対応物件を借りたいと思ったら、物件に関する説明を詳細にしてもらい、気になる点があったら担当者に細かく確認して疑問点を無くしておくとトラブルのリスクが抑えられるでしょう。

通常よりも契約が煩雑になる

DIY型賃貸借は一般的な賃貸物件よりも、契約が煩雑になります。
通常の賃貸物件は賃貸借契約のみですが、DIY型賃貸借物件に入居する場合は改修をするごとに申請書を提出し、合意書を締結しなければなりません。

ある程度の規模のリノベーションを行う際は、入居する前に工事をする方がほとんどなのでDIY工事申請と賃貸借契約は同時に取り交わすなど、入居前に準備・確認することが増えてしまいます。

もしも貸主の許可を得ずに物件の改修やリノベーションをしてしまうと、トラブルの原因になる可能性があります。
入居後にDIYする場合も、その都度申請して承諾をした上で工事を行うことをおすすめします。

「専有使用権」のある共用部分以外は工事できない

多くの物件でDIYの対象となるのは「専有使用権」のある共用部分のみです。
「専有使用権」のある共用部分とはそのエリアを契約している特定の人のみが使える場所のことです。
室内・給湯設備・電気・電気配線・壁、天井、床等の内装などが「専有使用権」のある共用部分にあたります。

DIYの対象とならない共有部分、専有共有部分（特定の世帯しか使わないが共有性が高い部分）には以下のようなものがあります。

• ・バルコニー
• ・室外機置き場
• ・インターホン
• ・玄関ドア/ポーチ
• ・火災探知機
• ・給水配管
• ・窓ガラス/網戸

リノベ可能な賃貸物件であっても、上記の共有部分・専有共有部分は改修できないことも多いので注意しましょう。
バリアフリーが目的でリノベーション可能な賃貸物件を借りる時は、玄関周りやバルコニーの改修ができないことがネックになるかもしれません。

戸建ての賃貸物件の場合は他の世帯と共有する部分はありませんが、DIY可能な範囲があらかじめ決められている所も多いようです。

賃貸マンションでリノベーションする手順

賃貸マンションでリノベーションをする時の手順について、それぞれご説明いたします。
リノベーション計画から入居までやることが多いので、期間に余裕を持ちながら準備を進めていきましょう。

まずはリノベーション内容のイメージを固める

リノベーション可能な賃貸物件に住みたいと思ったら、内装のイメージを固めましょう。
まずは「どんな部屋に住みたいか」「どんなデザインが好きか」「どんな設備が欲しいか」などざっくりとした内容から形にしていきましょう。

インテリア雑誌やSNSの写真などで好みのものを集めて徐々にイメージを具体的にしていくのがおすすめです。

パナソニックの「リノベーション特集 」のページでは、実際のリノベーション事例と、デザインアイディアを分かりやすい画像でご紹介しております。
インテリアのテイストからバリアフリーなどの機能面まで、様々なパターンをご紹介しておりますのでぜひイメージ作りにお役立てくださいませ。

物件のルールを確認する

入居したいリノベ可物件を見つけたら、自分がしたい工事内容ができるか物件のルールを不動産会社や管理会社に問い合わせて確認しましょう。

リノベーション可能であっても、マンションによっては物件独自の特殊な規則を設けていることがあります。
たとえば、

• ・内装に使えない素材がある
• ・配管や設備の場所は動かせない
• ・導入できない設備がある（例：ユニットバスはNGで在来工法の浴室へのリノベのみ可）
• ・土日はリフォーム会社は入れない

などが例として挙げられます。

リノベーションの内容が具体的に決まっている場合は、「内装をフルリノベできる物件」「間取りの変更ができる部屋」など条件から物件を探すのも良いかもしれません。

リフォーム会社の選定

工事が必要なリノベーションの場合、リフォーム会社との契約も必要です。
マンションは工事をできる範囲が決まっていて、作業時の工程や注意すべき点も戸建てとは大きく違います。

そのためマンションでリノベーションをしたい方は、マンションの工事実績が豊富なリフォーム会社を選ぶのがおすすめです。

物件が決まったら賃貸借契約を結ぶ前にリフォーム会社の候補を3～5社に絞っておくと、その後の工程がスムーズに進められます。
相談は無料でできるリフォーム会社も多いので、賃貸物件でリノベーションしたい旨と希望している工事内容について相談するとよいかもしれません。

オンラインや電話でも相談は可能ですが、できればモデルハウスや店舗で相談することをおすすめします。
特に調理器具や浴槽など、新しい設備導入をしたい場合は、実際に商品を試せるショウルームなどに行くと実物の使用感が分かるので、製品やプラン選びに役立つことが多いようです。

マンション管理者と工事内容について事前協議する

入居したいマンションが決まったら、管理側と契約前に事前協議を行います。

• ・リノベーションをする範囲
• ・物件のルール
• ・リノベーション内容の所有権
• ・原状回復についての取り決め

などの点において借主・貸主で協議していきます。

両社とも同意できたら賃貸借契約書を取り交わします。契約書に事前協議の内容がきちんと記載されているか、細部まで確認してから契約をすることをおすすめします。

マンションに申請し合意する

賃貸借契約が済んだら、リノベーションの申請を行います。
所定の申請書に必要事項を入力して管理会社や大家さんに提出。承認を得て合意書を取り交わしたら具体的にリノベーションを進めて行きましょう。

必要であれば、物件の図面や修繕履歴に関する書類も貸主から提供してもらいましょう。

現地調査・見積り

リフォーム会社に依頼する場合は事前に見積り作成を依頼しましょう。
適正な内容と価格でリノベーションするためにも、3～5社程度で相見積もりを取るのがおすすめです。

リフォーム会社の見積りは、採寸や物件の状態確認、希望する工事内容や設備によって算出されます。
現状調査から見積書の発行までは1週間程度かかり、見積書の有効期限は1ヵ月程度のことが多いので、相見積もりを取る場合はスケジューリングをしっかり行うことをおすすめします。

見積り書が出たら、金額・工事内容・費用の内訳などを細かくチェックします。
不明な点があればその都度リフォーム会社に確認を取り、工事の内容や金額について不明な点を残さないようにした方がよいでしょう。
セルフリノベーションする場合は、必要な材料や工具を揃えましょう。
工事前の状態が分かるような写真を取ってデータに保存しておきましょう。必要があれば管理者に立ち合ってもらいます。

電動工具などを使用する場合は騒音が問題になる可能性もあるので、周辺の部屋の方にあらかじめ挨拶しておくとよいかもしれません。

リフォーム会社と契約を結ぶ

見積りを取った中から、希望に近いリフォーム会社と契約を結びます。
リフォームに関する補助金の対象となる改修をする際は、必ず工事前に申請を行い、登録事業者に依頼してください。

契約を結び、工事期間が分かったら早めにお知らせをしましょう。
リフォーム用にローンを組む場合は契約書や計画書の写しを金融機関に提出しなければなりません。
忘れずに提出しておきましょう。

工事期間中の生活計画を立てる

数週間～数ヵ月間かかるリノベーションの場合は、工事期間中の生活についての計画も建てましょう。

普通の賃貸からリノベ可物件に引っ越す場合は、

• ・今住んでいる物件の退去日を工事完成後に調整する
• ・家具や家電、荷物の整理をする
• ・定期的に現場の様子を見に行く
• ・近所の部屋に挨拶をしておく（必要であれば）
• ・引越し業者の選定

などの作業を行うのが一般的です。

既にリノベーション可能物件に住んでいて入居中に工事をする場合は、必要に応じて以下の作業を計画立てて行いましょう。

• ・仮住まいの確保
• ・家具家電等の保管
• ・仮住まい期間中の郵便物の転送手続き

工事中に現場に確認に行くときは、進歩状況と今後のスケジュールを逐一確認するとその後の予定が立てやすくなるでしょう。

引き渡し時には物件管理者も立ち会う

リノベーションが完了して、リフォーム会社から引き渡される時は物件管理側も立ち会ってもらいましょう。
事前に申請した工事内容と一致しているか確認する必要があるためです。

当日はリフォーム会社の担当も立ち会っているはずなので、工事内容について詳しく説明してもらいましょう。

引き渡し後に入居します。近隣住民に引っ越しの挨拶をしたい方はこのタイミングで行いますが、必須ではありません。

もしも工事した部分や導入した設備になにか不備があったら、すぐに担当者に連絡してアフターフォローをしてもらいましょう。
使えない設備をそのままにしておくと、退去時にトラブルに発展する可能性があります。

賃貸物件でリノベーションする際のポイント6選

賃貸物件でリノベーションする際に、必ず気をつけたい6つのポイントについて見ていきましょう。

工事の範囲を確認

DIY型賃貸借に対応していたり、リノベーションやリフォームOKと表記されていても、物件によって許容する工事の範囲は異なることがあります。

内装を変えたり設備交換はできても、間取りを変えるなど大幅なリノベーションは認めていない物件もあるので、大規模な工事をしたいとお考えの方は賃貸借契約を結ぶ前に確認をしましょう。

マンションの場合、構造によっても可能な工事の範囲が異なります。
間取り自体を変えるスケルトンリノベーションを行う際、部屋を仕切る壁を取り壊さなければなりません。

マンションにはラーメン構造と壁式構造があります。
ラーメン構造とはドイツ語の「Rahmen（枠）」が由来で、柱と梁で建物を支える構造です。
部屋の中の壁を取り払っても問題なく暮らせます。
しかし、壁式構造は床・天井・4枚の壁で建物を支えるので間取りを変更したり、大きな穴を開ける工事はできません。

ラーメン構造は低層から高層マンションまで広く用いられており、壁式構造は主に5階以下の低層マンションで採用されています。

リノベーションの自由が少ない壁式構造ですが、耐震性が高い構造ですので、古い物件であっても安心して過ごせるという利点もあるようです。

リノベ部分の所有権を確認

リノベーションをした部分の所有権も工事前に管理側と決めておくべきポイントと言えるでしょう。
壁にペンキを塗ったり、フローリングを張り替えたりと住宅と一体となって分離が難しい部分は貸主が所有権を持ちますが、設備の交換や新規導入した設備など分離できる部分は所有権の確認が必要です。

工事をした借主に所有権がある場合は、退去時には改修部分を撤去するのかなどを工事前に確認しておきましょう。

原状回復の範囲を確認

DIY型賃貸借やリノベーション可能な物件は基本的に原状回復の義務はないところが多いです。
しかし通常損耗や経年変化以外の理由で退去後の補修や新たな設備導入が必要な場合は、原状回復のための費用を請求されるかもしれません。

• ・リノベーションで設置した設備が故障した（調理器具や給湯設備など）
• ・DIYした部分の所有権が借主にあり、撤去する際に物件を破損してしまった
• ・DIYが認められている以外の箇所を同意なしに改修した
• ・共有部分を改修していた

などの場合は退去後であっても、補修が必要なケースがあります。

リノベーションをする際は必ず工事前に管理側と同意を取り、物件のルールを守りましょう。

修繕費用の帰属を確認

リノベーションやDIYにかかる費用は借主が負担することがほとんどです。
その代わり家賃が安く設定されたり、原状回復の義務を免除されています。

しかし、物件や改修工事の内容によっては貸主が費用の一部を負担してくれることがあります。
修繕・改修費用の負担については事前に説明があるはずです。もし説明されなかったら、不動産業者や管理会社に確認しましょう。

大規模な工事をする時は周囲の部屋への配慮も忘れずに

工具を使うDIYや、リフォーム会社が入るようなリノベーションの場合は工事中の配慮が必要です。

マンションの場合、リフォーム会社の出入り時間を夕方までと定めている物件が多いですが、仕事の都合上日中家にいる人、赤ちゃんや高齢者がいるご家庭の生活には少なからず影響を及ぼします。

• ・工事中の作業音
• ・作業時に発生する粉塵やゴミ
• ・塗料や有機溶剤等の臭い

などの苦情がリノベーション時に、近隣から寄せられることが多いようです。

リノベーション可能な物件であれば周囲の方も理解があるかもしれませんが、数ヵ月続くような大規模な工事をする場合はストレスも溜まりやすいので事前に十分な告知をしておくことをおすすめします。

マンション共有部の掲示板やエレベーター内に、お知らせを貼っておくのが一般的です。

• ・工事の期間（開始と終了の日時）
• ・工事の時間帯と内容
• ・緊急連絡先
• ・リフォーム会社の駐車場所

などを記載して、分かりやすい場所に貼っておきましょう。

作業音の影響を受けやすい両隣と部屋の上下4軒には事前に挨拶するのが望ましいです。
手土産を持参する場合はタオルや洗剤、ちょっとした菓子折りなど1,000円前後のものが一般的です。

挨拶は自分（借主）が行うのがベストですが、仕事で挨拶周りの時間が取れないなど事情がある場合は無理する必要はありません。リフォーム会社が周辺住宅への挨拶を代行してくれることもあるので、依頼できるか聞いてみましょう。
特に若い女性の1人暮らしなどの場合は防犯的な観点からも、無理せずできる範囲で行うことをおすすめします。
戸建て物件の場合も、住宅街であれば両隣に住んでいる方への挨拶はしておきましょう。

工事の際は大家さんや管理人に立ち会ってもらおう

リノベーションの工事前後は大家さんや管理会社の担当に立ち会ってもらいましょう。
立ち合い確認で工事内容が事前に申請した内容と相違ないことを確認してもらうことで、後でトラブルが発生する可能性を抑えられます。

もしも工事中になんらかの不備で、元々の設備を破損してしまった場合は迅速に連絡してその部分の処遇について借主と貸主で話し合って決めましょう。

まとめ

リノベーション可能な賃貸物件を利用すれば、物件を購入しなくてもお部屋を自分の好みにDIYできます。
リノベーションやDIY可能な賃貸物件は家賃が安く設定されているので、タイミングとニーズが合えば好条件の物件に住むことも夢ではありません。

ただ、リノベーションが可能な賃貸物件は築年数が古いものも多く、物件ごとにルールが異なる可能性もあり、入念な事前確認が必要となることが多いようです。
賃貸物件のリノベーションに興味がある方は、今回ご紹介したポイントを活かして住まいを素敵に生まれ変わらせてみてはいかがでしょうか？

監修協力