住宅の買い換え時の譲渡税

長期譲渡所得と短期譲渡所得

譲渡する土地や建物の税法上の所有期間によって税率が異なります。譲渡した年の1月1日に、所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得になります。所有期間により税率が変わり、給与所得など他の所得とは分離して課税されます。また、居住用の土地や建物について、様々な特例措置があります。

譲渡所得金額の計算方法

取得費、譲渡費用には、購入や譲渡にかかった費用（仲介手数料、契約書の印紙代、登記手数料等）も含めることができます。

譲渡所得に対する所得税率・住民税率（譲渡した年の1月1日基準）

短期譲渡所得	長期譲渡所得
所有期間 5年以下	所有期間 5年超
39% （所得税30％＋住民税9％）	20％ （所得税15％＋住民税5％）

※平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付することになります。

譲渡課税の特別控除

居住用の建物やその敷地を売った場合、譲渡益から最高3,000万円までの特別控除があります。3,000万円を超える場合は、超えた部分について長期譲渡所得もしくは短期譲渡所得の税率で税額を計算します。夫婦共有名義などの住宅の場合は、所有者それぞれについて3,000万円の控除が受けられます。この控除は、買い換えでない場合でも適用されます。
ただし、前年または前々年にこの控除や買い換え特例を適用していないことが条件です。また、譲渡した相手が配偶者や生計をともにする親族など特別な場合は特例が適用されません。住宅ローン控除との併用もできませんので注意が必要です。

買い換え特例

居住用の住宅を買い換えに伴い、譲渡した金額以上の価格で住宅を取得した場合には、譲渡がなかったものとして、譲渡税、住民税の課税が新しい住宅を売るときまで繰り延べられるという優遇措置があります。期限や条件がありますので、利用前には国税庁のホームページや税務署などで最新情報の確認をしてください。

長期保有の軽減特例

長期間自分が居住している家屋と土地を譲渡した場合は、通常の長期譲渡所得よりも税率が軽減されます。この特例を受けるためには、譲渡する年の1月1日現在で10年を超えて所有していたことなどが条件です。3000万円の特別控除と併用できますが、買い換え特例との併用はできません。住宅ローン控除との併用もできません。