中古マンション購入時の注意点まとめ

費用面や購入時の流れについても解説

中古マンションは、立地や価格の面で魅力がある一方、築年数や管理状況、追加費用など、見えにくいリスクも含まれています。本記事では、購入前に押さえておきたいチェックポイントや費用の内訳、購入までの流れを解説。納得の住まい選びをサポートします。

中古マンション購入前に押さえておきたい “周辺環境”“建物の状態”“費用”の注意点

暮らしやすさを左右するマンション周辺環境の注意点

事前に確認しておきたいマンション周辺の環境についての注意点をご紹介します。家族が成長するように街や環境も成長します。今の利便性だけでなく10年後20年後を想像しましょう。

生活に必要な施設は揃っているか確認しよう

住みやすさに大きく影響するのが、近隣の環境です。最寄り駅やバス停など、公共交通機関のアクセスは良いか。通勤や通学に便利かどうか。またスーパーや商店街など日常の買い物に困らない環境は整っているか。さらに医療施設が充実しているかも重要です。小さなお子様がいるご家族であれば、保育園や幼稚園は近くにあるか。また小学校などの評判も気になるところです。さらに遊ばせやすい公園や自然環境が近くにあるかなどもポイントになるでしょう。生活環境はもちろんインターネットや資料でも確認できますが、自分の足で歩いてみてはじめて分かることもあります。街の雰囲気などをチェックするためにも現地を訪れることをおすすめします。

住みたい地域の治安や災害リスクを確認しよう

地震や台風、ゲリラ豪雨などの自然災害への注目が集まっています。住みたい地域の災害リスクを確認するためにもハザードマップの確認は必須。近くに氾濫する恐れのある河川はないか、土砂崩れの可能性のある山はないかなどは必ずチェックしましょう。場合によっては命にかかわるので、中古マンション購入時のもっとも重要な注意点といえるかもしれません。さらに治安面での注意点は、周囲に騒音源となるような施設はないか。通勤通学によく使う道は、夜間の街灯の有無や人気の多さはどうかなども要チェック。昼間は静かでも夜間に営業している施設などもあります。昼と夜、平日と休日など時間帯を変えて、実際に現地を歩いてチェックしましょう。

街の発展性や住みやすさが価値観と合っているか確認しよう

将来的な街の開発計画を知っておくことも大切です。例えば、駅前地域の再開発により大型のショッピングモールなどの商業施設ができたことで近隣からの集客が多く、閑静な住宅地が一変してにぎやかになってしまったというケースもあります。これらの都市計画は自治体のホームページで確認ができます。また若年層の住民流入を目指す自治体などは、子育て支援に手厚かったり今後も教育や子育て支援を充実させたりという傾向があります。自分たちの家族の成長と重ね合わせて、「どんな人生が送れるだろうか」という長い目で将来の暮らしをイメージしておくことも大切です。

物件の設備や広さに関する注意点

中古マンション購入における重要な注意点は7つあります。住まいの中だけでなく、建物全体に注意を払って、自分の目でチェックしてください。住み始めてからの満足度を高める意味でも確認必須のポイントです。

注意点1／築年数や修繕の履歴

一般的にマンションの建物価格は新築時がもっとも高く年々下がり続けます。そして20～25年を過ぎた頃から下落幅がゆるやかになる傾向にあるといわれています。中古マンションの価値を見極める際には、管理状況がポイントです。単純に築年数が古いから価値が下がるのではなく、適切なメンテナンスや修繕により管理されていれば、建物としてよい状態を維持できるからです。注意点としては、長期修繕計画が適切に計画され、かつ確実に実施されているか。大規模修繕と共有部分のより軽微なメンテナンスなど、実際の修繕内容もポイント。築年数が古い場合は、給排水管など見えない部分と外壁などの劣化の具合と修繕履歴は必ず調べておきたい点です。

注意点2／マンションの耐震性

「新耐震基準」「旧耐震基準」という言葉は中古マンション購入時に必ず出てくる言葉です。1981年6月に建築基準法が改正された現行の法規制に基づくのが「新耐震基準」。それ以前を旧耐震基準と呼んでいます。もちろん法改正によって耐震基準は厳しくなりましたが、旧耐震基準の中古マンションが耐震に不安があるとは一概にはいえません。旧耐震基準のマンションの場合は、耐震補強が適切に行われているかどうかもチェックすべき注意点の1つです。また築年数が古いマンションの場合は、適切な修繕工事が行われているかもポイント。建物の劣化を防ぐことも耐震性に大きな影響を及ぼします。

注意点3／部屋の間取りや設備の快適性

中古マンション購入時には、2つの選択肢があります。すでにリノベーションされた中古マンションを購入するか、もしくは購入後に自分たちでリノベーションをするかのどちらかです。リノベーション済みの中古マンションは、もちろんその分価格が高い傾向にありますので、間取りや設備はしっかり確認しておきたいポイントです。内覧時には気がつかなくても、暮らし始めると家事動線が悪かったとか、水まわりの設備が使いづらいとか、中には家具を搬入してドアと干渉して開きづらいとわかったというケースなど、後で気づくことは意外に多くあります。内覧時に実際の暮らしをイメージしながら、ぜひ動きながらチェックしてください。

注意点4／共用部分の設備（エレベーターや宅配ボックスなど）の充実度

共有部分の設備とは、エレベーターや宅配ボックスなどを指します。低層マンションや低層階に住む予定であれば、エレベーターの必要性をあまり感じないかもしれません。ただし、将来、子どもが生まれてベビーカーの利用が増える場合や、停電などの非常時に備えることを考えると、エレベーターの有無は想像以上に大切な要素になります。
また、宅配ボックスについても注意が必要です。最近では賃貸でも標準装備の物件が増えていますが、普及し始めたのは比較的最近のこと。そのため、築年数が古い中古マンションでは設置されていないケースが多く見られます。共働きや単身世帯などで不在時の荷物受け取りが日常化している場合は、宅配ボックスの有無が生活の満足度を左右する要素になるかもしれません。

注意点5／セキュリティ設備（オートロックや防犯カメラなど）の有無と安心感

セキュリティに関して注意点は、まずオートロックの有無です。中にはエントランスだけでなく風除室も設けた二重オートロック方式もあります。また防犯カメラは設置場所が重要です。例えば、エントランス、エレベーター内、駐車場・駐輪場、特にゴミ置き場や裏口などは死角になりやすく設置場所として効果的と考えられます。さらに管理会社のセキュリティ意識の高さもチェックしましょう。定期的な巡回があるか、掲示板に貼られている防犯に関する情報の有無なども、セキュリティ意識の高さのヒントになります。また警備会社との連携やシステムが導入されているか。周辺環境の治安についても確認しておくと安心です。

注意点6／ゴミ置き場の清潔さと使いやすさ

マンション全体の管理状況や住民のマナーがもっともわかりやすいのがゴミ置き場かもしれません。見るべき注意点は、ゴミが散乱していないか。定期的に清掃されている様子はあるか。さらにゴミはちゃんと分別されているかも要注意。ゴミの分別がマンション住民のトラブルに発展するケースもあるからです。また建物内にあるか、敷地内に設置されているかもポイント。ゴミ捨ては避けられない日常的家事なので、ゴミ置き場まで距離があると負担が大きくなります。さらに屋外型か屋内型かによって、雨ざらしやカラスや猫、害虫のリスクが変わります。ゴミ収集日の前夜と回収直後の状態を見れば、実態がわかりやすいでしょう。

注意点7／駐車場・駐輪場の有無と管理状態

駅から遠いなど車や自転車が生活に欠かせない立地の場合、駐車場・駐輪場の空きがあるかどうかも、中古マンション購入の決め手となりえます。月額利用料はもちろんですが、まず「空き」があるかの確認が必要。なくても将来的に入れる可能性があるか。または近隣に借りられる駐車場はあるか。一戸あたりの割り当てがあるかも要確認です。さらに防犯カメラの有無、夜間の照明設備など、過去に車上荒らしなどの被害はないかも聞いておくとよいでしょう。お子様が通学に自転車を使われる場合は、特に防犯や安全面は注意しておきたいポイントです。実際に駐車・駐輪されている様子を見るだけでも、住民のマナーや管理が行き届いているかがわかります。

住環境に関連する注意点

どんな人が住んでいるか。管理会社は信頼できるか。長く付き合うことになるからこそ、人間関係は気になるものです。「住まいは気に入ったのに、周りとの付き合いで苦労する」ということがないように、事前に確認しておきたい注意点を紹介します。

マンション住民の年齢層

大きく分けて「高齢者」「子育て世代・若年層」「単身者・共働き夫婦」の3つの層によって注意点が異なります。高齢者が多いマンションは、長く住んでいる住民が多く落ち着いている傾向がありますが、将来的な空室化や管理組合の人手不足などの懸念があります。反対に子育て世代が多いと管理組合の活動が活発で修繕なども安心という面も。ただし子どもの泣き声や生活音は気になるところです。お互い子育て世代同士だから理解しあえるというケースもあるでしょう。また単身者や共働きの夫婦が多い場合は、お互い干渉が少ない反面、近隣同士のつながりが弱くなりがちです。管理組合への参加率が低い傾向もあります。

マンション内のコミュニティ

長く居心地よく暮らすためには、マンション内の人間関係＝コミュニティの雰囲気も事前にチェックしておきたいポイントです。特に小規模マンションの場合、住民同士が顔を合わせる機会も多くなるため、ほどよい距離感を保てる関係性が築けるかが重要です。住民みんなで建物を管理するという意識で、管理組合や理事会に関わっていく必要も出てきます。その際、管理組合や理事会の雰囲気がギスギスしていないか、良好な人間関係が築かれていそうかなども事前に確認できると安心です。内見時にすれ違う住民のあいさつの様子を見るだけでも、雰囲気をつかむ手がかりになります。最近では、理事会・総会の議事録をホームページで公開しているマンションもあり、活動の様子を確認することも可能です。

ペットの飼育ルール

管理会社の評判

中古マンション購入時には、どのような管理会社に委託されているかもチェックしておきたいポイントです。管理会社の対応次第で、購入後の住み心地や資産価値に大きな差が出ることもあります。建物の共用部分が清潔に保たれているか、掲示板が整理されているか、管理人の対応や態度に問題がないかなど、現地での印象からも管理の質はある程度判断できます。管理組合と良好な関係が築けているかも重要です。インターネットの評判や口コミも参考にはなりますが、情報の信頼性には注意が必要です。現地の様子や実際の管理状況を確認しながら、総合的に判断しましょう。

契約や費用面に関する5つの注意点

新築マンションに比べ価格を抑えられるという印象が強い中古マンションですが、とは言え高額な買い物であることは確かです。事前に契約事項の注意点をしっかりおさえておきましょう。

❶重要事項説明書を細部まで確認する

契約時に「重要事項説明書」「付帯設備表」「物件状況報告書」などの書類の読み合わせを行います。事前にしっかりと読み込んでおき疑問点などがあれば、必ず確認します。購入後にリノベーションを行う場合は「付帯設備表」「物件状況報告書」の重要度は低くなりますが、「管理規約」のチェックは必須です。専有部分の工事に関するルールや制限について記載されているからです。例えば「配管の移動ができない」「構造上、解体できない壁がある」「床をフローリングにできない」など、建物によって制限の内容はさまざまです。契約後に、予定していたリノベーション工事ができないとならないように細部までしっかり確認しておきましょう。

❷契約締結時には手付金が発生する

購入したい物件が決まったら、まず売買契約時に手付金が必要になります。相場は購入価格の5～10％が一般的。購入価格が3000万円なら、手付金は150万円から300万円になります。支払いは原則、現金なので、予算に合わせて事前に準備しておく必要があります。また「解約手付」といわれ、売買契約を締結後に解約できるように支払うのが手付金です。万一、契約後にどうしても解約したい事情が生じた際に、手付金の返還を放棄することで、解約が可能になります。ただし解約を申し出るまでの期間があるので確認しておきましょう。

❸住宅ローンの手続きに余裕を持つ

住宅ローンには3つのタイプがあります。定期的に金利を見直す「変動金利」。固定期間中は一定で、その後選択できる「固定期間選択金利」。契約時から変わらない「固定金利（完全固定金利）」の3つです。また各金融機関によっても金利は異なります。借主の年齢や年収・貯蓄額、さらには勤務先や頭金の有無や金額などの条件によっても影響を受けます。それぞれにメリット・デメリットがあるので、一概にどれがベストとはいえません。将来的な金利上昇のリスクも見据え、さらに結婚や出産、子どもの教育費、老後資金などのライフプランも含め、今の自分の資産状況に適切なタイプを検討しましょう。

❹支払う税金や使える補助金を把握しておく

まず中古マンション購入後に、不動産取得税を支払います。これは購入時の一度だけ。その後は毎年、土地や家屋に対してかかる固定資産税が発生します。固定資産税は、物件の評価額に基づいて算出されます。また、市街化区域内の中古マンション購入時には、都市計画税と呼ばれる地方税が発生します。市街化区域とは、都市計画法により指定された区域のことで、自治体により無秩序な開発が行われないよう制限が設けられています。都市計画税については、自治体の窓口や不動産業者に確認しましょう。近年は省エネ住宅に対する優遇制度が増えています。該当する補助金はないか、不動産会社や設計施工業者に相談してみましょう。

❺購入後にかかる維持費も把握しておく

マンションの場合、維持費として「管理費」と「修繕積立金」が毎月必要になります。管理費とは、共有部分の清掃をはじめとする維持管理にかかる費用で、居住環境を維持する目的です。修繕積立金は、将来的な大規模修繕のための資金です。建物にもよりますが、大規模修繕はだいたい10年ごとに行うケースが多く、築年数が古いほど修繕積立金も高くなる傾向にあります。また火災保険や地震保険などの保険料や、車を所有するなら駐車場代も月々かかってくるでしょう。また管理費や修繕積立金については前所有者が万一滞納していた場合、購入者に支払義務が引き継がれることがあるので、その点も確認しておきましょう。

中古マンション購入時の流れ

中古マンション購入の流れをご紹介します。購入を思い立ってから引渡しまで、早ければ数ヵ月で入居もありますが、長期戦を覚悟して、まずは具体的な流れのイメージをしてみましょう。

資金計画を立てる

中古マンション購入を決めたら、まずは購入可能な予算額の見極めから。予算額が決まれば、立地条件や間取りなど条件の優先順位をつけやすくなります。建物の購入以外にリノベーションを想定するならその費用、さらに新居用の家具購入なども、まとまった資金が必要になるので念頭に。現在の貯蓄額と年収はもちろん、購入後の生活に無理が生じないよう、出産や教育費など家族のライフプランに合わせて大きなお金が必要になるタイミングも洗い出します。

物件の内覧を行う

中古マンションを購入するメリットの1つに、事前に内覧できる点があります。新築マンションは、モデルルームなどでインテリアや間取りは確認できても、実際の日当たりや周辺環境を把握は難しくなります。内覧時には、時間帯による日当たりやゴミ置き場や共有部分の清掃状況、さらに建物周辺の環境など、できる限り現場を訪れて、自分の目で確認しましょう。時間帯や日にちを変えることで、気づくこともあるので、何度か訪れることをおすすめします。

購入を申込む

ほしい物件が決まったら、不動産会社などの仲介業者に申込書等を渡し、申込みを行います。この時点では、まだ契約ではありません。申込書の内容をベースに、仲介業者が売主と交渉します。中古マンション購入の場合は、売主の事情や市場状況などによっては価格交渉の可能性もあります。それらの交渉を経て、合意にいたるとようやく契約に進みます。

住宅ローンの審査を行う

住宅ローンの事前審査を、金融機関に申込みます。申込み内容に基づいて借入可能額の仮承認がされます。リノベーションを予定している場合は、物件購入価格と工事費用の総額でローンの審査を受ける必要があるため、事前に工事費用の見積りも必要です。この後、売買契約締結後に、あらためて住宅ローンの本審査に申込みます。審査通過後に住宅ローンの正式な契約締結となります。

売買契約を結ぶ

手付金を支払い、売買契約を結びます。リノベーションをする場合は同じタイミングで、工事請負契約の締結も行います。前述のとおり「重要事項説明書」「付帯設備表」「物件状況報告書」「管理規約」などの書類は事前に預かり、しっかり読み込み、疑問点は納得するまで説明してもらいましょう。中古マンション購入は、一生にそう何度とない大きな買い物です。書類の確認は苦手な方もいるかもしれませんが、後悔のないよう取り組みましょう。

引渡し。新生活を始める

物件の最終確認を行い、所有者移転登記が完了したら、カギを受け取り、ここで正式な所有者になります。リノベーションを予定している場合は、この後、施工を始めます。電気や水道、ガスなど通常の引越し手続きや、管理組合への届け出や近隣の挨拶なども忘れずに。特にリノベーション工事を行うなら、気持ちよく新生活をスタートするためにも、上下左右を含む騒音の影響が出そうな範囲への挨拶は欠かせません。

中古物件の購入とリノベーションがセットになった新しい住まい選び

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この内容は2025年8月現在のものです。

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