住まい別リフォームのポイント

マンションは、共用部分と専有部分、管理規約などで、リフォーム（リノベーション）のできる範囲が決まっています。基本的には、専有部分の間取り変更が可能ですが、構造によっては、間取り変更が自由にできない場合もあります。また、直接仕上材をコンクリートの床に貼っている直貼りの床をカーペットからフローリングに替える場合には、注意が必要です。防音性の問題から、床材の性能が決まっていたり、フローリングへの変更を禁止している場合もあるので、管理規約の確認が必要です。

マンションのリフォーム（リノベーション）でできること

共用部分と専有部分のリフォーム範囲の確認

マンションの共用部分（共用廊下、エントランス、配管など）は個人のリフォームの対象外です。リフォーム（リノベーション）できる範囲を確認しましょう。管理規約で専有部分と共用部分の区別を明確にし、リフォーム（リノベーション）可能な範囲を正確に把握することが重要です。
マンションでは配管や配線が共用部分を通るため、リフォーム（リノベーション）の際にはこれらの制約を考慮する必要があります。特に水まわりの工事では注意が必要です。

管理規約の確認

マンションごとに管理規約があり、リフォーム（リノベーション）の際にはこの規約を遵守する必要があります。例えば、床が直床で仕上げ材を変えられないことや、フローリングを替える場合、防音面から遮音等級が決まっていることもあります。
管理規約は、マンション購入時にもらえるものですが、手元にない場合は、管理事務所に保管されているので見せてもらいましょう。

注意

工事をする際の申請方法や申請タイミングも注意が必要です。マンションによっては、管理組合の承認が必要だったり、理事会の開催に合わせて申請したり、申請書の書き方が決まっている場合があるので、早めに確認します。

構造の確認

マンションの構造は、「ラーメン構造^※1」と「壁式構造^※2」の2種類あります。ラーメン構造の場合は、基本的には、スケルトンリフォーム（壁や建具、設備機器をすべて撤去する）が可能な場合が多い。壁式構造の場合、部屋の壁がそのまま建物の躯体となることから壁は撤去できないので、間取り変更に制約があります。構造は、竣工図を見るとわかります。最近は電子化されていることもあります。

• ※1 ラーメン構造…コンクリートの柱と梁で建物を支える構造。間仕切り壁は撤去できる場合が多いので、比較的自由にリフォーム（リノベーション）ができる。
• ※2 壁式構造…部屋と部屋との間仕切り壁が建物全体を支え、柱や梁の代わりをしている構造。間取りの面で自由度が低くなります。リフォーム（リノベーション）の際、壁を取り除くといった変更ができない。

マンションの床は、「直床^※1」と「二重床^※2」があります。二重床の場合は、水まわりのバリアフリー対策がしやすいのですが、直床の場合は、床スラブの状態によっては水まわりの移動やバリアフリー対策ができない場合があります。
水まわりの部分だけ床スラブが下がっている構造の場合は、水まわりを移動すると段差ができることになります。水まわりの移動やバリアフリーについては、構造をしっかり確認して計画を立てる必要があります。

• ※1 直床…コンクリートの床スラブに直接フローリングなどの床材を張っている構造
• ※2 二重床…床スラブとフローリングの間に空間がある構造

水道管・電気容量の確認

水道管

タンク式のトイレは水をタンクに貯めてから流しますが、タンクレストイレは、トイレ室内にきている水道の圧力で洗浄を行うので、水圧が低いと洗浄水の勢いが弱い場合があります。事前に水圧の確認が必要です。

電気容量

古いマンションは電気容量が足りない場合があります。IHクッキングヒーターは200Vの専用回路にする必要があり、契約電気容量を上げたり、分電盤の回路が足りない場合は、分電盤を換えたり、回路を増やす必要があります。電気容量はマンション全体で計画しているので、アップできる電気容量が決まっています。IHクッキングヒーターなど、消費電力が大きい電気設備を採用する場合は、200Vにできるのかの確認とどこまで容量を上げられるか事前に確認が必要です。

コンセント

界壁（隣の住戸の間を区切る壁）が躯体に直に仕上げをされている場合は、穴を開けたり釘打ちができません。その場合、コンセントを付ける場合は、構造の壁の手前にもう1枚壁を設け空間をつくる必要があります。また、床にコンセントを付ける場合は、二重床の場合は床下コンセントの設置ができますが、直床の場合は、床を上げるなどの工夫が必要になります。

注意

壁掛けのテレビを界壁面側に付ける場合は、界壁に直接つけられないので、新しく壁をつくり設置します。調湿材やタイルを貼る場合も同様なので、直接貼らないように注意が必要です。壁をつくる場合は、その分居住空間が狭くなります。

近隣への配慮

リフォーム（リノベーション）工事で多いのが、近隣からのクレームです。工事が始まった途端、音がうるさいなどクレームが来る場合があります。リフォーム開始前には、近隣住民に挨拶やお知らせをして、工事内容や期間について説明する必要があります。普段から、近隣の方とのコミュニケーションを取ることで、リフォーム時のトラブルを防ぐことができます。

キッチン

キッチンの場所や向きを変える場合は、パイプスペースまでの距離に気を付ける必要があります。パイプスペースにつながる排水管は、勾配をつける必要があるため、あまり離れてしまうと床を上げるなどの工事が必要になることも。

築年数が古いマンションは給排水管の劣化の心配もあります。給排水管が金属製など古いタイプの場合は、リフォーム時に専有部の配管は更新しておくと安心です。
ディスポーザーが付いている場合は、ディスポーザーの交換も可能です。ディスポーザーがつけられるシンクは限られていますので注意が必要です。

バスルーム

バスルームは、構造によっては、壁を移動したり、サイズを変更することができます。現場で組み立てる在来工法では、床や壁の素材を選ぶことができるなど、好みのスタイルにできますが、防水工事が必須です。床、壁、天井、浴槽が一体化されたユニットバスは、保温性や清掃性に優れていること、工期が短くできることなどのメリットがあります。
浴槽のサイズは、ショウルームで大きさを確かめることをおすすめします。
ジェットバスは、マンションの場合、振動が伝わる場合があるのでメーカーに相談してください。

トイレ

トイレのリフォームでは、パイプスペースから距離を離さないだけでなく、トイレの向きにも注意が必要です。向きを変えることで、排水管の曲がりが多くなり、流れが弱まったり、つまりの原因になることがあります。
手洗いを付ける場合は、新たに給排水の立ち上げが必要なこともあります。既存の給排水管を利用して簡単にリフォームで手洗いを付けられるものもあります。スペースを考えてトイレの種類や手洗いを選びます。

洗面室

洗面室は、脱衣スペースや洗濯機置き場を併用することが多いため、家族がお風呂に入っていると使いづらかったり、朝、洗面室が混雑することがあります。洗面室と脱衣スペースを分けたり、洗面化粧台を廊下に配置したり、間取りを工夫することで使いやすくなることがあります。ライフスタイルや生活動線を考えて検討します。

フローリング

直床の場合、コンクリートの床スラブに直接フローリングなどの床材を貼っています。フローリングの裏にクッションがついている防音性の高いフローリング材が採用されていることが多く、踏み心地を嫌う人もいます。また、直床でカーペットの場合は、管理規約で仕上材の変更ができない場合があります。床の仕上材が変えられない場合、間取り変更ができないので事前に確認が必要です。
二重床は、床スラブとフローリングの間に空間がある構造で、自由にフローリングが選べるマンションが多いです。

直床のマンションの場合は、遮音の関係でフローリングの種類が決められている場合がほとんどです。マンションの管理規約や細則で仕様について決まっている場合があるので、確認が必要です。遮音等級L-45やL-40など、マンションで決められた遮音等級をクリアするものを選ぶ必要があります。

注意

床暖房が入っている床材の場合は、張り替える際にフローリングと一緒に床暖房パネルが剥がれるので床暖房パネルも一緒に工事する必要があります。床暖房対応の上貼りフローリングなら、床材を剥がさずにリフォームできます。

バルコニー

バルコニーは、共用部分です。ウッドデッキにする場合は、すぐに取り外せるものに。特に、避難ハッチがある場合は避けて設置する必要があります。マンションのメンテナンスの際は、自身で移動させる必要があります。

内窓

マンションの窓は共用部なので、基本的に取り換えることができないのですが、マンションによりますが、サッシはそのままでガラスだけ、真空ガラスに取り換えられる場合もあります。最近は、断熱や防音の観点から、内窓を付ける人が増えています。

注意

内窓を付ける場合は、基本的にすべての部屋につけます。一つの部屋を締め切って使う場合は、その部屋の全部の窓に内窓を付けます。内窓を付けていない窓があると、そこが熱の逃げ道になり結露がたまってしまいます。

照明

間取り変更をすることで、照明の位置がずれる場合があります。既存が直天井の場合、躯体にクロスが貼ってありますので、ダウンライトをつけたい場合は、二重天井にすることで照明を天井に埋め込むこともできます。また、既存の口径が大きいダウンライトを小さいダウンライトに変えたい場合、下地の天井ボードを補修して天井クロスを貼り替えればきれいに仕上がります。LEDのダウンライトは、これまで器具と電球が一体型のものが多かったのですが、今はランプ交換型も出ています。

マンションリフォーム（リノベーション）では、解体すると竣工図面と違っていることがあります。当初の計画通りにはならない場合があることを認識しておきましょう。その場合は、解体後、現場で計画変更についてお客様と打合せが行われます。

注意したいのは、変更することで叶えたいことが実現できるかということ。例えば、「キッチンの向きを変えたい」という希望だけでは、キッチンの向きを変更できればOKと考えるリフォーム会社もあります。最初の設計時にキッチンの向きを変えて、何を実現したいのか？どういう暮らしをしたいのか？まで、伝えることが重要です。リフォームしてどんな暮らしをしたいのかを伝えておくことで、トラブルがあった場合に臨機応変に対応することができます。

• ※この内容は、2026年6月現在のものです。

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