リノベーションでもローンをフル活用！

ようやく希望の中古マンションが見つかり、リノベーションのイメージが固まったとしても、それをかなえるマネープランが破たんしては、身もふたもありません。無理のない資金計画を立てるには、ローンの活用が必要不可欠です。

ローンを組んで中古マンション（物件）をリノベーション

中古マンション（物件）を購入してリノベーションをするときに使えるローンは、「リフォームローン」と「住宅ローン」の2つです。

①リフォームローン（リノベーションローン）

その名の通り、リフォームをするときに利用できるローンで、「リノベーションローン」とも呼ばれます。「無担保^※」「審査が早く終わり、かつ通りやすい」。この2つが代表的なメリットですが、「借入限度額が少ない」「金利が比較的高い」「返済期間が短い（結果として毎月の返済額大）」といったデメリットもあります。なお、新築物件は対象外です。

※規模が大きいリフォームの場合、担保が必要です（低金利。審査に時間を要する）。

②住宅ローン

大規模なリノベーションや中古マンションを購入する際に利用できるローンで、その多くが団体信用生命保険（団信）に加入します。「低金利」「借入限度額が多い」「返済期間が長い（毎月の返済額にゆとりが持てる）」などのメリットがありますが、「審査が厳しく、時間がかかる」のは注意点といえるでしょう（2～3週間かかることもあります）。なお住宅ローンは、財形住宅融資と自治体融資の「公的ローン」、民間の金融機関で取り扱われ商品も多種多様な「民間ローン」、銀行や保険会社などが扱い最長35年まで借りられる長期固定金利型の「フラット35」の3つに大別できます。

ローンを組む上で知っておきたいポイント【リノベーション】

実際にリフォームローンと住宅ローンを使ってローンを組むとき、どのような組み方がお得なのでしょうか？

住宅ローン（一体型）を利用した場合

リフォームローンと住宅ローンを併用すると借り入れ手続きはそれぞれ1回ずつ、計2回となります。一方、中古マンションを購入する費用とリフォーム費用が同時に借り入れることができる一体型は1回で済むため、利便性に優れている仕組みだといえます。また、どちらのローンも後ほど触れる「住宅ローン控除」の対象になることを考えると、一体型の方がお得だといえるでしょう。

参考：「リフォームローンと住宅ローンの併用」と「住宅ローン（一体型）」の比較シミュレーション

中古マンションの購入費用が1,900万円、リノベーション費用が950万円とした場合のシミュレーションです。

※ともに、返済方法は元利均等。

シミュレーションからもわかるように、月々返済額や利息からみてもお財布に優しいのは「住宅ローン(一体型)」と言えます。検討している物件とリノベーションの内容が「住宅ローン(一体型)」にてまかなえるものか、早い段階で知っておくのもポイントです。

リノベーションでも住宅ローン控除の適用が可能

「住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除」が正式名称の住宅ローン控除は、所得税が還付される制度であるため「住宅ローン減税」とも呼ばれます。住宅ローンで10年以上のローンを組んで住宅を取得したときや住宅の増改築をしたとき、向こう10年間にわたり毎年末の住宅ローン残高の1%を所得税・住民税から控除する仕組みで、最大で500万円が戻ってきます。また、2019年10月に消費税が現行の8％から10％に増税することを受け、2019年10月から2020年12月31日の間に入居した人に限り、控除期間が「10年間→13年間」になることが決まりました。

住宅ローン控除が適用される条件

住宅ローン控除は、誰でも受けられるわけではありません。適用には、いくつかの条件があります。

控除額が大きいため、購入しようとしている物件が、住宅ローン控除に適用されるかどうかの確認は重要です。物件探しの段階で住宅ローン控除が適用される物件かどうかを確認しながら、物件探しをする人もいるほどです。

頭金や親からの援助金

住宅ローンだけで物件購入・リノベーションをすることは少なく、いわゆる頭金を自己資金の中から用意するのが一般的です。ただ、何かしらの理由で少額の頭金しか用意できない場合も考えられるでしょう。

そんなときは、両親に資金援助の相談をしてみてください。もし援助が受けられることになったら口約束ではなく、借りる人（子）の名前・住所、貸す人（親）の名前・住所、借入金額、返済期日、返済方法、利息、遅延損害金などが記載された作成日明記・押印ありの借用書を用意します。借用書がない場合、贈与とみなされ、贈与税が課税される可能性がありますので、注意してください。

ローンを組むときに必要な書類とリノベーションの流れ

ローンを組む目途が立ったら、契約時に必要な書類を用意しましょう。個人・法人でその内容は異なりますが、膨大な数になる場合もあります。契約手続きを進めるのと同時に、物件購入からリノベーション実施までの流れも整理しておくと、万全です。

ローンを組むときに必要な書類

ローンを組むときに必要な書類は、相当な数になります。チェックシートなどを使って、抜け・漏れがないように準備してください。

なお、物件に関する書類については、金融機関や商品内容によって、上記必要な書類が変わってきます。

リノベーションの流れ

物件探しをスタートとし、入居をゴールとしたときのリノベーションの流れをまとめました。

リノベーションの流れとは？進め方をまるっと解説！

一連の工事が終わり、建物が完成すると、引っ越し前、入居前の竣工検査です。自分が思い描いていたリノベーションが形になり、心躍る瞬間ですが、傷はないか、設備の不具合はないか、契約書通りの仕様になっているか、この3点は必ず竣工検査のときに確認してください。どんなに小さな点でも自分が気になったら担当者にとことん聞いて、やり取りをメモしておくとよいでしょう。

ローンの選び方【リノベーション】

ローンの金利で代表的なものとして、「変動金利」と「固定金利」の2つが挙げられます。
定期的に金利が変わるのが、変動金利です。世の中の動向と照らし合わせながら、金利は通常半年ごと、毎月の返済額は5年ごとに見直しが行われます。一方の固定金利は、一定期間金利を固定して返済していく方法。期間が終了したら、再度金利を設定し、その数値に基づいて再び一定期間、返済をしていきます。

今回ご紹介した通り、リノベーションに関わるローンには様々な種類や方法があります。いざ理想の物件に出会えた時に、ローンでつまずかないよう、予めローンの事前審査を進めておくと安心です。希望する広さやエリアに関する情報収集も大切ですが、「いくらのローンが借りられて、月々いくらの返済になるのか」これを知っておくだけでも、物件を絞り込みやすくなります。