リノベーションの流れとは?進め方をまるっと解説!

リノベーションの流れとは?進め方をまるっと解説!

建物が新たな顔で生まれ変わる、リノベーション。そのbefore→afterに胸は高鳴り、完成日が近付くにつれて気持ちは高まっていきますが、そもそも、どのような流れでリノベーションを進めていけばよいのでしょうか?中古マンションを見つけ、工事が始まり、完成~入居するまでの一連の流れをまとめてみました。

注)本文中の「物件」とは中古マンションを指しています。

 

リノベーションの流れ①|物件探しから購入まで

リノベーションの流れ①|物件探しから購入まで

まず、物件探しの流れとその注意点を見ていきましょう。

Step0:条件出し——3つの軸で絞る

最も頭を悩ますのが、物件選びです。リノベーションの命運を決めるといっても過言ではない「ベース」の購入になるため、大半の人が複数の候補から慎重に選びますが、「どんな物件を選べばいいのかわからない」「いつまでたっても決まらない」状態に陥ることも……。そうならないために、広さ・間取り・予算・こだわりといった「物件軸」、駅や学校までの距離を含む周辺環境の「環境軸」、入居する時期の「時間軸」、この3つの軸でまずは物件の「条件」を整理してみましょう。複数の軸を設けることでふるいにかけやすくなり、物件選びをする際の迷いも減るはずです。

Step1:物件探し(Web検索や不動産会社に相談)

希望する条件が整ったら、次は合致する物件探しです。今は物件探しのWebサイトが多数存在しており細かな条件設定もできるため、積極的にWebサイトを活用していきましょう。「Webで条件を入力して調べるのは面倒」。そういった人は、不動産会社で話を聞いてみてください。不動産会社を選ぶ際は「地域名 不動産会社 口コミ」といったキーワードで検索をして、候補をあらかじめ絞っておくと、効率的です。

Step2:物件の内覧

物件を見つけたら、実際に内覧しに行きましょう。物件を目で見て触って“感じる”ことは後で後悔しないために必要な工程。少しでも気になる点は、遠慮せず、同行している担当者に深く聞きましょう。最寄駅から物件までの距離や時間経過による周辺環境の変化(例:朝は明るかったけど、夜は異様に暗い)といった「対象物件に関連する情報」もチェックしてください。物件の管理規約(使用細則。「●●不可」がいくつあるか)と長期修繕計画書も確認できたら万全です。

Step3:物件とリノベーションの見積もり

物件が決まったら、購入費用とリノベーション費用の見積もりを取りましょう。このとき注意しなければならないのは、「不明瞭な事柄の数」です。例えば、「〇〇一式:●●万円」の項目があった場合、その一式とは何を意味するのか。見積もりの有効期限が記載されていない場合、いつまでなのか。あくまでこれらは一例ですが、このようなグレーな部分をクリアにしていくことがトラブル回避のカギになります。

Step4:ローンの事前(仮)審査

物件の購入申し込みと並行して進めなければならないのが、ローン審査です。「中古マンションは新築マンションより担保価値(不動産を売ったときに得られる対価のこと)が低いので、審査に落とされやすい」といった説もありますが、新築も中古もローン審査の内容は同じです。万が一通らなかった場合、計画そのものが“解体”となりますので、ローン審査は早めの行動を心掛けましょう。

Step5:物件の買い付け申し込み

「買い付け申し込み」とは、「私はこの物件を購入します」という意思を示す書面(買付証明書〈購入申込書〉)※を作成し、不動産会社に提示することです。買付証明書内には物件の詳細(所在地、物件名、延床面積など)や売買条件(売買金額、支払い方法、融資利用の有無など)が記載されており、売り主に物件購入を伝える内容になっています。

※書式は不動産会社ごとに異なります。

Step6:本契約

本契約とは、売買契約を結ぶことです。売買契約をする際に必要な手続きは「物件と取引条件などの重要事項の説明」(買い主・売り主、双方の合意がゴール)「売買契約の締結」「手付金の支払い」の3つで、これらが済んではじめて正式に契約が成立・完了します。

 

リノベーションの流れ②|工事~入居まで

リノベーションの流れ②|工事~入居まで

物件を購入し、契約も完了したら、いよいよリノベーションがスタートします。入居までの大まかな流れと注意すべき点は、次の通りです。

Step1:現地調査

現地調査とは、いわゆる「下見」です。間取り、屋根裏、キッチン、トイレ、お風呂など、リノベーション業者が内覧のときのように実際に物件を見て、希望しているリノベーションがかなえられるかどうか、補修の有無などを調査します。構造上、解体ができない柱や壁もあるため、現地調査をせずにリノベーションをすることは考えられません。現地調査の立会いでは、リノベーション費用や工期の話になるケースも多いため、必ず2人以上で立ち合い、複数の見解や“目”を持つようにして、リノベーション業者の話を聞くようにしましょう。

Step2:リノベーション内容確定

設備確認、採寸などの現地調査が終わったら、リノベーション業者と腹を割った対話をして、思い描いているリノベーションが実現できるかどうかの確認をしましょう。イメージしている空間の写真があると打合せもスムーズです。細かいところはプロにお任せもできますし、せっかくのリノベーションですから、細部までこだわってみるのもいいでしょう。なお、一度工事が始まると、後で「やっぱりこうしたい」という希望も通りにくくなるので注意が必要です。密に打合せをし、家族全員が納得した上で工事に入るよう心掛けましょう。

Step3:工事開始

リノベーションプランが完成したらいよいよ工事着工です。ここで大切なのは、「工事が始まったから、後は全て任せておけばよいだろう」の考えを捨てること。特に解体直後は、現地調査では見つからなかった要素(例:建物の予想外の劣化や不具合)が見つかるケースもあるので、「物件解体後の現場を確認できるようにする」「解体後に予期せぬ瑕疵(かし)が見つかったら必ず報告してもらう」といった“根回し”を事前にしておくことが必要です。

Step4:竣工検査

工事がほぼ終了したら、リノベーション業者立ち合いのもと、竣工検査を行います。竣工検査とは工事内容に不備がないか、計画通りに工事が終わったかを確認する「最終チェック」。施主が工事責任者と一緒に一つ一つチェックしていきます。チェック例としては、図面通りになっているか、水廻りはしっかり作動するか、傷が付いていないかなどです。この日ばかりは神経質になり、ありとあらゆる所に目を光らせてください。普段の生活スタイルを意識しながら、室内を歩いたりすると、より現実味が増します。気になる点があれば遠慮なく言いましょう。入居後では、業者も対応ができなくなるので注意が必要です。

Step5:入居、引っ越し

竣工検査を通じて問題がないことを確認したら、いよいよ入居です。引っ越しの段取りですが、工期から逆算したスケジュールを立てましょう。住民票の異動や郵送物転送の手続きなども忘れずに行ってください。また、引っ越し時によく出る粗大ごみは地区によってルールが異なります。ルールの大半は地区の公式ホームページに記載されているので、事前に確認し、対応するようにしましょう。

 

リノベーションの流れにおけるポイント

中古マンション購入~リノベーションの流れ

リノベーションの流れのポイントは、「リノベーションフロー」と「物件購入フロー」を同時進行させることです。極端な例ですが、「物件の引き渡し」(物件購入フロー)が決まった後に「リノベーション会社選び」(リノベーションフロー)をしてもスケジュール面で損失が発生しますし、何より物件の引き渡し後の場合、希望としているリノベーションができない可能性が出てきます。

また、ローン審査は100%通るものではありません。審査結果によっては物件の条件やリノベーションの内容を見直す必要があり、そうなると“振り出し”に戻ってしまいます。気に入った物件が見つかったときローン審査に時間がかかっていると、他の人が成約してしまう可能性も生まれるでしょう。そうならないためにも、先で触れた同時進行を実現し、余裕を持ったローン審査を行うようにしてください。

今回ご紹介した通り、中古マンションを見つけて、工事が始まり、完成~入居するまでは多くの工程があります。いざ理想の物件に出会えた時に安心して進められるよう、事前準備をし、リノベーションに挑戦してみてください。

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