リノベーションとリフォームの違いとは?
事例や費用、流れについて解説

リノベーションとリフォームの違いとは?

「リノベーション」と「リフォーム」。
どちらも、建物の状態を変化させる意味合いで使う言葉ですが、その意味は異なります。
実際、リノベーションとリフォームの違いを問われても、
答えられないどころか「同じ意味なのでは?」と認識している人が大半かもしれません。
今回のコラムでは、それぞれの具体的な事例や費用、施工までの流れなどを取り上げて、解説をしていきます。
リノベーションとリフォームの違いをしっかりと理解ていきましょう。

リノベーションとリフォームの違いとは?

リフォームとは?
水廻りや設備機器など、汚れたり壊れたり、老朽化したところを直す事です。
リノベーションとは?
リフォームをきっかけに新しい暮らし方や憧れを実現できる家に一新し、新築時を超えた新たな価値を実現することです。
リノベーションとリフォームの違いとは?

引用:<TOKYO リノベーション ミュージアム>内、「ライフ・ファインダー」より

物件や住宅設備や建材は、時間の経過とともに、必ず老朽化します。この“老い”を修復し若返らせて新築時のような価値を再び取り戻すのがリフォーム、リフォームをきっかけに物件を一新し新しい暮らし方や住まいの憧れをかなえるために新築時以上の価値を加えるのがリノベーションです。リフォームがきっかけとなってリノベーションが生まれるため、2つの位置関係としては、「リフォームの中にリノベーションがある」が適切でしょう。

リノベーション(Renovation)をすることで生まれる3つの価値

リノベーション(Renovation)をすることで生まれる3つの価値

2018年3月に公開された国土交通省の『マネジメント型まちづくりファンドの設立』では、リノベーションのことを「古い建築物の機能を今の時代に適したあり方に変えて、新しい機能を付与すること」と記載されています。
どちらも、建物に価値を付加し建物そのものをパワーアップさせるといった意味合いが含まれています。具体的に、リノベーションが生む価値には一体、どんなものがあるのでしょうか? 代表的なものを3つ、挙げてみます。

1

物件の性能基準を向上できる

人は、どうしても表面の変化に目を奪われがちです。リノベーションの場合、「デザインの変化」がそれに該当するでしょう。もちろん、それも価値の一つですが、見えない部分——耐震性、耐久性、断熱性、気密性といった物件が持つ性能基準をはじめ、水道管や排水管の工事のリノベーションは、大きな価値といえます。未来・次世代に優良な資産を残す意味でも、物件の性能の向上を目的としたリノベーションは有効な選択肢です。

2018年3月に公開された厚生労働省の『グラフでみる 世帯の状況』にある「世帯人員別にみた世帯数の構成割合の年次推移」を見てみると、昭和から平成にかけて世帯数の構成割合が大きく変化しているのがわかります。世帯構成が変わればやがて暮らし方も変わり、暮らし方が変われば居住空間に求めるものも変化するでしょう。そんなときに、リノベーションで間取りを変更し現在の暮らし方や要求に沿った物件にすれば、より心地良い日常生活が送れるかもしれません。物件に住人が適応するのではなく、住人の暮らし方にマッチした物件づくりを実現する——。これは、リノベーションだからこそ実現できる価値の創出です。

2

現在の暮らし方に合った
間取りに変更できる

グラフでみる 世帯の状況

出典:厚生労働省『グラフでみる 世帯の状況』(2018年3月発表)6ページ目より

ナチュラルモダンに北欧スタイル、アジアンにマテリアルミックス。これらはほんの一例ですが、リノベーションのデザインは実に自由度が高く種類も豊富で、「こんな家に住むのが夢だった」という施主の思いを実現してくれます(注:物件都合により、できないこともあります)。新築物件を購入することなく、細部にこだわりながら自分が大好きなイメージを住居空間に反映できるのは、リノベーションならではの価値です。

3

大好きなイメージを
空間全体で演出できる

リフォーム(Reform)は原状回復をするための手段

リフォーム(Reform)は原状回復をするための手段

冒頭で触れたとおり、リフォームとは、老朽化した部分を新築時の状態に戻すこと(原状回復)です。身近なリフォーム例としては、浴室・トイレ・キッチンなどの水回り、外装・屋根、部屋(ダイニング、リビング、寝室など)、玄関があります。リノベーションとは異なり、いずれも、部位や空間単位(部分的)で行われるのが一般的です。
ちなみに、国土交通省が公開している資料『リフォームの特徴』にある「リフォームの部位別市場規模と構成比」によると、リフォーム対象として最も多い部位は、水回りでした(約30%)(2位は内装〈約20%〉、3位は設備〈約16%〉)。傷みや汚れが目立ちやすく生活と密接に関わってくる水回りは、やはり、リフォームニーズが高いようです。

リノベーションとリフォームの工事規模と、
物件の性能の向上度合いを知ろう

リノベーションとリフォームの工事規模と、物件の性能の向上度合いを知ろう

続いて工事規模や性能の向上について見ていきましょう。まず前提として、同一物件(同じ場所、同じ大きさ)の場合、工事規模はリノベーション>リフォームです。例えば、リノベーションで間取りを劇的に変える場合、スケルトン(躯体〈くたい〉あらわし)と呼ばれる躯体コンクリートのみを残した状態にする必要があります。この段階で、すでに、部分的な原状回復であるリフォームより大掛かりな工事になっているのは明らかでしょう。
また、「リノベーションの3つの価値」でも触れたように、原状回復までの部分的なリフォームより、原状回復+新たな価値を加えるリノベーションの方が、物件の性能の上がり具合は顕著です。性能を向上させる手法例としてはバリアフリー化、耐震化、防音化、太陽光パネルを設置したエコシステム化(省エネルギー化)などがありますが、いずれも物件に新築時以上の価値を加えられます。

リノベーションとリフォームをするときに
知っておきたい用語集

実際にリノベーションとリフォームを進める際に押さえておきたい専門用語をまとめてみました。言葉の意味合いの“ズレ”が、後々、大きなトラブルを招くこともあるため、認識を合わせた上で、会話・交渉を進めていきましょう。

スケルトンフルリノベーション
躯体コンクリートのみを残したスケルトン(骨格・骨組み)状態にし、間取りや内装や設備機器などを0(ゼロ)から設計・工事する方法です。その規模から必然的に大掛かりなリノベーションになるため、費用がかさみ、工事期間が長くなる傾向にありますが、住宅の基本性能(断熱性・気密性)を向上させることができます。
部分リノベーション
部分的であっても、新築時以上の価値が加われば、リノベーションとなります。
エコリフォーム
物件に省エネ性能を持たせる、地球環境にやさしいリフォームのこと。補助金・支援制度の対象です。
フルリフォーム
家全体の間取りは変えず、設備(キッチン、バス、トイレ、洗面)と床壁天井の仕上げを新しくし、新築時の価値を取り戻すことです。

他の用語一覧

用語 説明
PS 管スペースを意味する「パイプスペース」の略称。間取り図ではPSと書かれていることが多い
ダクト 空気の通路になる管のこと。空調や換気などを目的に設置される
スラブ マンションのコンクリートの床のこと
ピット 配管を通すための空間で、マンションの場合、スラブの部分が一段下がった部分のこと
仕上げ 目で見える範囲すべての最終工事(最終工程)のこと
下地 フローリング、タイル、クロス貼りなどといった仕上げ材の取り付けを円滑にするための素地のこと
CF 表面に塩化ビニールを使った床材を意味する「クッションフロア」の略称
建築化照明 天井や壁面に器具を組み込み、光のグラデーションにより上質な空間を演出する間接照明のこと
管理規約 マンションで住民が安心・快適に過ごすためのルールのようなもの。マンションの維持・管理にもつながる
躯体(くたい) 建物を支える骨格のこと。床や壁、梁(はり)などを指す
3路スイッチ 1つの電気部品に対し2つ以上あるスイッチでON・OFFができること
土間 床材が敷かれていない土足で歩ける空間のこと
二重サッシ 窓枠の内側にもう1つ新たな窓枠を取り付け二重窓にすること
バリアフリー 人々の多様性を認めた上で、高齢者・障害者の方々にとっての障壁を取り除き、住みやすい環境をつくること
Pタイル 汚れにくく頑丈な、タイル状のプラスチック系床材のこと
養生 該当箇所を傷や汚れなどから「保護」すること
24時間換気 高気密・高断熱住宅には必ず設置しなければならない換気システムのこと。改正建築基準法で義務付けられている
ラーメン構造 長方形に組んだ柱と梁の骨組みで物件を支える構造のこと。比較的、自由度が高いリノベができる
壁構造 壁や床、天井などの面でつくられる構造のこと。ラーメン構造と比べると、リノベで制約がかかる場合もある

リノベーションとリフォームの
メリット・デメリット(注意点)

リノベーションとリフォームのメリット・デメリット(注意点)

ここまでリノベーションとリフォームの意味や魅力などについて解説してきましたが、注意すべき点もいくつかあります。リノベーションもしくはリフォームを検討している方は、それぞれのメリット・デメリットを把握した上で、どちらを選ぶか、判断しましょう。答えが出ない場合は、専門家に相談するのも一つの手です。

リノベーション

  • 4つのメリット

    自由設計
    自分の趣味嗜好、暮らし方、家族構成などを踏まえて間取りや内装をカスタマイズできるリノベーションは、あらかじめ型が決まっている新築物件より、遥かに自由度が高いです。物件に合わせるのではなく、自分たちに合う物件を細部までこだわってつくれるのは、リノベーションの醍醐味です。また、昔に比べるとリノベーション物件も増えてきており、デザインも豊富です。
    資産性
    リノベーションで新しい価値を付加し、物件をグレードアップさせることで、資産性(資産価値)が向上します。資産性が向上すれば、仮に築年数が古かったとしても、万が一のとき、物件を購入時より高値で売却することができるかもしれません。
    物件の選択肢が多い
    人気地域は、空き地がないくらいびっしりと物件が並んでいるケースが多く見受けられます。こういった地域に “新規参入”するのは、ほぼ不可能に近いでしょう。しかし、空き家や中古マンションは増え続けており、リノベーションという選択をすれば、そのような地域にも住むことができます。物件の選択肢の幅が広く、好立地の物件に巡り合える確率が高いのは、魅力といえるでしょう。
    新築物件を購入するよりお得
    これは当然といえば当然ですが、地域によって高低はあるものの、金額的に手が出しやすい新築物件は、そうありません。新築=高いのが常です。その点、リノベーションは戸建て・マンションともに中古物件をベースとするため、金銭的な敷居は低いと言えるでしょう。
  • 4つのデメリット

    準備期間・工事期間が長く、入居までに時間がかかる
    住みたいエリアを見つけ、物件を探し、申し込み後、不動産売買契約を結び、並行してリノベーションの計画を立て、工事業者選びもして……。これらがすべてではありませんが、仕事や家事、(ご家族の方の場合は)子育てをしながら一連の流れを進めていくのは、相応の時間と苦労がかかります(疲れ果ててドロップアウトする方も……)。規模にもよりますが、あらかじめ「入居までは最低でも半年以上はかかる」と腹をくくって計画を進めた方が気持ち的には楽かもしれません。
    持ち家のリノベーションの場合は仮住まいが必要になる
    持ち家をリノベーションする場合、工事期間中に住む仮住まいの場所(マンスリーマンションや賃貸物件など)を確保しなければいけません。さらに、仮住まい先を見つけた後も、郵送物の転送、水道・ガス・電気のライフラインの手続き、住所変更に伴う諸手続きなど、面倒な手続きが発生します。
    耐久性(旧耐震基準の建物)、構造上解体できない壁や柱の存在
    1981年6月1日以降に建築された物件は新耐震基準が適用されているものの、1981年5月31日以前に建築された物件は旧耐震基準となるため、万全な耐久性と耐震性が備わっていない可能性があります。また、物件の構造上、解体できない壁や柱がある場合は、間取り変更に大きな支障が出る可能性も……。どこが解体できてどこが解体できないのか、物件の構造は事前にしっかりと確認をしましょう。
    ローンや金利が割高になることも(リフォームローン)
    リノベーション費用のみカバーできるリフォームローンは、書類審査が住宅ローンより少ないと言ったメリットがあるものの、金利が高く、借入期間が短い(10~15年)というデメリットがあります。金融機関や条件によっては、住宅ローンを利用してリノベーション費用を賄うこともできるため、資金計画を立てる上でどれくらいの金利で借り入れができるのか把握するようにしましょう。

リフォーム

  • 3つのメリット

    リノベーションよりも費用は小さい
    リフォームは部分単位の原状回復なので、リノベーションに比べると費用は安く済む傾向があります。ただし、ケースとしては少ないかもしれませんが、改修のためにグレードが高い設備や機器を必要以上に導入するとリノベーション時の費用と変わらなくなるおそれもあるので、注意しましょう。
    工事期間が短いかつ部分的な改修が多いため、仮住まいが不要
    リフォームの工事期間は基本的に短いため、まず仮住まいする必要はありません。とはいっても、工事時に騒音が発生したり生活導線が乱れたりすることも考えられるので、工事前に工事業者へ確認しましょう。
    完成後の住まいがイメージしやすい
    リフォームは大きな間取りの変更をしないため、設備の交換など一つ一つの完成イメージがわきやすいため、完成後、「こんなはずじゃなかった……」ということにはなりにくいでしょう。
  • 2つのデメリット

    間取り変更ができない
    リフォームはリノベーションとは異なり、物件の構造を変化させません。あくまで構造はそのままに、物件の中にある設備機器を改修する手法です。
    物件全体の劣化に対応できない
    ①と関連しますが、リフォームは物件内の目に見える部分の原状回復です。柱や梁(はり)、壁などといった目に見えない物件の根幹を支える部分の老朽化の食い止めはできません。

リノベーションの費用と事例から知る費用例

リノベーションの費用と事例から知る費用例

結論からいうと、リノベーションの費用に相場はありません。なぜなら、リノベーションは非常に価格差が広く、施主が何をどこまで実現したいかによって費用が決まるからです。とはいえ、ある程度の基準は知りたいもの。そこで手掛かりになるヒントを3つ、ご紹介します。

リノベーションの費用のポイント

1床材選びで費用が大きく変わる
床の張り替えのリノベーションに限定した話ですが、フローリング(無垢フローリング/複合フローリング)、カーペット、クッションフロア(CF)、フロアタイル、畳など、複数ある床材の中からどれを選んでどのくらいの範囲の張り替えをするのかによって、おおよその費用が見えてきます。また床材によって、下地や施工方法が異なります。加えてマンションの場合は、床の遮音性能の基準が決まっているため、床の下地で遮音を満たすことが必要な場合もあります。こういった(材料費+工事費)×工事範囲の方程式は、一部のリノベーションの費用を算出する際に使えるので、活用しましょう。
2実際の費用は
見積もりでわかる
リノベーションが始まって終わるまでの間、工事業者が行う仕事は、「建物を解体して、設備機器を設置するだけ」ではありません。工事期間中、一時的に使用される施設(足場、トイレなど)を設置する仮設工事、電気設備を設置する電気工事、工事現場を管理・運営する現場管理といった仕事にも費用が発生するため、トータルでかかる費用は見積もりを取ってみないとわからないのが実情です。
3施工例でおおよその金額を知ることができる
もし、工事業者が過去のリノベーション事例とともにおおよその費用を公開していたら、その中から自分が想定しているプランと類似しているものを見つけ、照らし合せてみましょう。ぴったり当てはまるとは限りませんが、現実的な費用感を知ることはできます。写真(リノベーションのbefore→after)と一緒に事例の掲載されているケースが多いため、完成のイメージも沸きやすくなるでしょう。

事例から知る費用例

実際にリノベーションをした場合の計画と費用の事例をみていきましょう。
※ご紹介している事例は、消費税率が混在する期間の完工物件につき、費用は「消費税別」で表示しています。

1 リノベーション事例「白を基調としたホテルランクな上質空間」

ホテルのような上質な雰囲気にしたい。照明での演出効果をプランしてほしい。
築年数
7年
リノベーション範囲
フルリフォーム
工事面積
124㎡
施工費用
1,700万円

1,900万円
世代
子育て世代
リノベーションポイント

シンプルながらも部分的にアクセントウォールを用いて、照明と合わせて上質な空間を演出。 2部屋だった間取りを変更し、1つの大きなベッドルームに。大理石張りの玄関ホールは、ゆったりとしたスペースでお客様をお出迎え。

リノベーションポイント

2 リノベーション事例「和のテイストが融合したLDK」

手持ちの大きなダイニングテーブルを活かしながらアイランドキッチンを設置。シュークロークなど収納を充実させたい。
建築形態
マンション
築年数
11年
工事面積
93㎡
リノベーション範囲
フルリフォーム
施工費用
1,500万円

1,900万円
世代
シニア世代
リノベーションポイント

大切にしている大きめのダイニングテーブルを中心にキッチンの向きを変えて使いやすくレイアウト。キッチンから水まわりへの家事動線も確保。リビングに「畳が丘」を使い、和のゆったりできるスペースに大容量の畳下収納を実現。

リノベーションポイント

3 リノベーション事例「早く家に帰りたいくつろぎのリビング」

LDKを広く寛げる空間にしたい。上質なインテリアで統一して、間接照明で雰囲気をよくしたい。
建築形態
マンション
築年数
6年
工事面積
50㎡
リノベーション範囲
LDK・玄関・廊下
施工費用
800万円

900万円
世代
シニア世代
リノベーションポイント

閉鎖的だったキッチンをオープンスタイルに、和室を洋室に変更してひとつの空間となったLDK。折上げ天井と間接照明により、明るく開放的なリビング空間に。シーン別照明でお部屋を素敵に演出できます。

リノベーションポイント

4 リノベーション事例「友達を招いて楽しく過ごすLDK」

オープンな対面キッチンにしたい。友達を招いて楽しくおしゃべりしたい。とにかく明るく開放的な空間にしたい。
建築形態
マンション
築年数
15年
工事面積
48㎡
リノベーション範囲
LDK・寝室
施工費用
650万円

750万円
世代
シニア世代
リノベーションポイント

キッチンを中心としたLDK空間。シンクの配置位置を変えずに方向を変えて対面キッチンに変更。壁面の「魅せる」収納にお気に入りの小物をディスプレイして、お客様との会話もはずみます。

リノベーションポイント

5 リノベーション事例「程よい距離感を生む心地よい大空間」

間仕切り壁を取り払って広いLDKにしたい。アンティーク調のインテリア、旅行先で購入した絵を飾りたい。
築年数
12年
工事面積
80㎡
リノベーション範囲
フルリノベーション
施工費用
1,200万円

1,300万円
世代
シニア世代
リノベーションポイント

リノベーションポイント:和室を無くし間仕切り壁を撤去。LDKはオープンスタイルのキッチンで開放感を出しました。素材惑のある古みを帯びたレンガタイル壁や天井面を折り上げて木彫化粧梁とコーブ照明を設置し、アンティーク感を表現。壁面はギャラリースペースに。

リノベーションポイント

6 リノベーション事例「お母様こだわりの赤と黒のバー空間」

大好きな赤と黒のコントラストを楽しみたい。バーのような雰囲気で遊び心を加えた空間にしたい。
築年数
30年
工事面積
90㎡
リノベーション範囲
フルリノベーション
施工費用
900万円

1,000万円
世代
シニア世代
リノベーションポイント

リノベーションポイント:湾曲したガラスブロックを生かし、それに沿った白のカウンターを設置。光沢とマットが交差する遊び心ある床に赤の家具が映えるモダン空間を演出。お母様ご趣味のステンドグラスを玄関の顔にして、暗かった玄関に明るい光をもたらします。

リノベーションポイント

7 リノベーション事例「築46年なバリアフリー」

中古マンションを購入したのでスケルトンで好きな空間を作りたい。お客様を招く広いLDKとゲストルームが欲しい。
築年数
46年
工事面積
118㎡
リノベーション範囲
フルリノベーション
施工費用
1,100万円

1,300万円
世代
シニア世代
リノベーションポイント

人を招いてバーティーをよくするので、広々と開放的な玄関としました。お客様を接待できるよう玄関を入ってすぐに応接室を設置。お孫さんたちが泊まれるよう、リビングの一角を間仕切って簡易寝室になるよう工夫しました。

リノベーションポイント

8 リノベーション事例「人もペットも自由に動ける住まい

扉が多いので、ねこが自由に動ける工夫を。家事がしやすく、風通しのよい間取りに。
築年数
12年
工事面積
64㎡
リノベーション範囲
フルリノベーション
施工費用
800万円

1,000万円
リノベーションポイント

扉を引き戸に変えて、和室や廊下とリビングが一続きに。キッチンを対面型にすることで、どこにいても明るく風通しのよい環塊に。リビングからキッチン、奥の家事室へと動きやすい回遊動線を実現。

リノベーションポイント

9 リノベーション事例「ホームパーティーが楽しくなるLDK」

築25年が経ち、そろそろリフォーム時期だと考えはじめた。
築年数
25年
工事面積
137㎡
リノベーション範囲
フルリノベーション
施工費用
1,900万円

2,100万円
世代
子育て世代
リノベーションポイント

友人を招いてパーティーをすることが多いため、独立型のキッチンをオープンにして開放感のあるLDKに。みんなが集える素敵な空間になりました。当初はオーダーキッチンでご検討でしたが、パナソニック製のキッチン(リビングステーション)の細部まで行き届いた工夫が決め手となりご採用頂きました。

リノベーションポイント

どの事例も、空間を広くとるための工夫がされております。
リフォームのポイントを参考にしながら「自分のこだわり」を探してみましょう。

リノベーションの流れ
※物件探しからはじめる場合

リノベーションの流れ※物件探しからはじめる場合

具体的にリノベーションを検討する上では、大まかな流れ(物件探し~入居)は知っておきたいポイント。次の11のステップがありますが、仕事とプライベートをこなしながら進めていくためには一定のバイタリティーとスケジュールを管理する能力が必要になるので、ときには仲間や家族の協力も仰ぎながら、ゴールの入居を目指すようにしましょう。

STEP1
物件探し
STEP2
物件の内覧
STEP3
物件とリノベーションの見積もり取得
STEP4
ローンの事前(仮)審査
STEP5
物件の買い付け申し込み
STEP6
本契約
STEP7
現地調査
STEP8
リノベーション内容確定
STEP9
工事開始
STEP10
竣工検査
STEP10
引っ越し~入居

2種類ある、
リノベーション物件

リノベーションされた物件に住むには、先ほどの「流れ」のように「中古物件を購入してリノベーションする方法」と、「リノベーション済みの中古物件を購入する方法」の2つがあります。
前者はすでに説明済みなので後者について触れると、メリットはやはりスピード感です。すでに完成済みの物件に入居するだけなので、手続きの数は圧倒的に少なく、何より楽です。また、ぱっと見、新築物件かと見間違うような物件もあり、いわゆる“掘り出し物”に出会える可能性も高いでしょう。一方、デメリットに目を向けると、見えない部分——柱、梁、壁といった構造部分に瑕疵(かし)が潜んでおり、老朽化が進行している物件もあります(リノベーション済みなので、確認も難しいです)。また、リノベーションの醍醐味である自由設計を手放してまで完成済の物件を選ぶべきかどうかは慎重に見極める必要があるでしょう。なお、価格はリノベーション済み中古物件の方が中古物件より割高な傾向です。

まとめ

2つの違いは、理解できましたか? 「リノベーションの体験型ミュージアム」である<TOKYO リノベーション ミュージアム>では、リノベーションとリフォームの両方が体験できる施設や展示が揃っています。実際に目で見て、触って、体感すれば、きっと住まいの新しい姿・カタチへの理解が深まることでしょう。

  • 施設案内

  • TOKYO リノベーション ミュージアム

    TOKYO リノベーション ミュージアム

    TOKYO リノベーション ミュージアムでは、建築家やインテリアコーディネイターを講師に迎えたセミナーや、リアルサイズでリノベーション後の空間を体験ができます。自分らしいリノベーションを探しにきてはいかがでしょうか。

    https://sumai.panasonic.jp/trm/