リノベーションとリフォームの違いとは？
事例や費用、流れについて解説

リノベーションとリフォームの違いとは？

リフォームとは？

水廻りや設備機器など、汚れたり壊れたり、老朽化したところを直す事です。

リノベーションとは？

リフォームをきっかけに新しい暮らし方や憧れを実現できる家に一新し、新築時を超えた新たな価値を実現することです。

引用：＜TOKYO リノベーション ミュージアム＞内、「ライフ・ファインダー」より

物件や住宅設備や建材は、時間の経過とともに、必ず老朽化します。この“老い”を修復し若返らせて新築時のような価値を再び取り戻すのがリフォーム、リフォームをきっかけに物件を一新し新しい暮らし方や住まいの憧れをかなえるために新築時以上の価値を加えるのがリノベーションです。リフォームがきっかけとなってリノベーションが生まれるため、2つの位置関係としては、「リフォームの中にリノベーションがある」が適切でしょう。

リノベーション（Renovation）をすることで生まれる3つの価値

2018年3月に公開された国土交通省の『マネジメント型まちづくりファンドの設立』では、リノベーションのことを「古い建築物の機能を今の時代に適したあり方に変えて、新しい機能を付与すること」と記載されています。
どちらも、建物に価値を付加し建物そのものをパワーアップさせるといった意味合いが含まれています。具体的に、リノベーションが生む価値には一体、どんなものがあるのでしょうか？　代表的なものを3つ、挙げてみます。

2018年3月に公開された厚生労働省の『グラフでみる 世帯の状況』にある「世帯人員別にみた世帯数の構成割合の年次推移」を見てみると、昭和から平成にかけて世帯数の構成割合が大きく変化しているのがわかります。世帯構成が変わればやがて暮らし方も変わり、暮らし方が変われば居住空間に求めるものも変化するでしょう。そんなときに、リノベーションで間取りを変更し現在の暮らし方や要求に沿った物件にすれば、より心地良い日常生活が送れるかもしれません。物件に住人が適応するのではなく、住人の暮らし方にマッチした物件づくりを実現する——。これは、リノベーションだからこそ実現できる価値の創出です。

2

現在の暮らし方に合った
間取りに変更できる

出典：厚生労働省『グラフでみる 世帯の状況』（2018年3月発表）6ページ目より

リフォーム（Reform）は原状回復をするための手段

冒頭で触れたとおり、リフォームとは、老朽化した部分を新築時の状態に戻すこと（原状回復）です。身近なリフォーム例としては、浴室・トイレ・キッチンなどの水回り、外装・屋根、部屋（ダイニング、リビング、寝室など）、玄関があります。リノベーションとは異なり、いずれも、部位や空間単位（部分的）で行われるのが一般的です。
ちなみに、国土交通省が公開している資料『リフォームの特徴』にある「リフォームの部位別市場規模と構成比」によると、リフォーム対象として最も多い部位は、水回りでした（約30％）（2位は内装〈約20％〉、3位は設備〈約16％〉）。傷みや汚れが目立ちやすく生活と密接に関わってくる水回りは、やはり、リフォームニーズが高いようです。

リノベーションとリフォームの工事規模と、
物件の性能の向上度合いを知ろう

続いて工事規模や性能の向上について見ていきましょう。まず前提として、同一物件（同じ場所、同じ大きさ）の場合、工事規模はリノベーション＞リフォームです。例えば、リノベーションで間取りを劇的に変える場合、スケルトン（躯体〈くたい〉あらわし）と呼ばれる躯体コンクリートのみを残した状態にする必要があります。この段階で、すでに、部分的な原状回復であるリフォームより大掛かりな工事になっているのは明らかでしょう。
また、「リノベーションの3つの価値」でも触れたように、原状回復までの部分的なリフォームより、原状回復＋新たな価値を加えるリノベーションの方が、物件の性能の上がり具合は顕著です。性能を向上させる手法例としてはバリアフリー化、耐震化、防音化、太陽光パネルを設置したエコシステム化（省エネルギー化）などがありますが、いずれも物件に新築時以上の価値を加えられます。

リノベーションとリフォームをするときに
知っておきたい用語集

実際にリノベーションとリフォームを進める際に押さえておきたい専門用語をまとめてみました。言葉の意味合いの“ズレ”が、後々、大きなトラブルを招くこともあるため、認識を合わせた上で、会話・交渉を進めていきましょう。

他の用語一覧

リノベーションとリフォームの
メリット・デメリット（注意点）

ここまでリノベーションとリフォームの意味や魅力などについて解説してきましたが、注意すべき点もいくつかあります。リノベーションもしくはリフォームを検討している方は、それぞれのメリット・デメリットを把握した上で、どちらを選ぶか、判断しましょう。答えが出ない場合は、専門家に相談するのも一つの手です。

リノベーション

• 4つのメリット

  自由設計

  自分の趣味嗜好、暮らし方、家族構成などを踏まえて間取りや内装をカスタマイズできるリノベーションは、あらかじめ型が決まっている新築物件より、遥かに自由度が高いです。物件に合わせるのではなく、自分たちに合う物件を細部までこだわってつくれるのは、リノベーションの醍醐味です。また、昔に比べるとリノベーション物件も増えてきており、デザインも豊富です。

  資産性

  リノベーションで新しい価値を付加し、物件をグレードアップさせることで、資産性（資産価値）が向上します。資産性が向上すれば、仮に築年数が古かったとしても、万が一のとき、物件を購入時より高値で売却することができるかもしれません。

  物件の選択肢が多い

  人気地域は、空き地がないくらいびっしりと物件が並んでいるケースが多く見受けられます。こういった地域に “新規参入”するのは、ほぼ不可能に近いでしょう。しかし、空き家や中古マンションは増え続けており、リノベーションという選択をすれば、そのような地域にも住むことができます。物件の選択肢の幅が広く、好立地の物件に巡り合える確率が高いのは、魅力といえるでしょう。

  新築物件を購入するよりお得

  これは当然といえば当然ですが、地域によって高低はあるものの、金額的に手が出しやすい新築物件は、そうありません。新築＝高いのが常です。その点、リノベーションは戸建て・マンションともに中古物件をベースとするため、金銭的な敷居は低いと言えるでしょう。

• 4つのデメリット

  準備期間・工事期間が長く、入居までに時間がかかる

  住みたいエリアを見つけ、物件を探し、申し込み後、不動産売買契約を結び、並行してリノベーションの計画を立て、工事業者選びもして……。これらがすべてではありませんが、仕事や家事、（ご家族の方の場合は）子育てをしながら一連の流れを進めていくのは、相応の時間と苦労がかかります（疲れ果ててドロップアウトする方も……）。規模にもよりますが、あらかじめ「入居までは最低でも半年以上はかかる」と腹をくくって計画を進めた方が気持ち的には楽かもしれません。

  持ち家のリノベーションの場合は仮住まいが必要になる

  持ち家をリノベーションする場合、工事期間中に住む仮住まいの場所（マンスリーマンションや賃貸物件など）を確保しなければいけません。さらに、仮住まい先を見つけた後も、郵送物の転送、水道・ガス・電気のライフラインの手続き、住所変更に伴う諸手続きなど、面倒な手続きが発生します。

  耐久性（旧耐震基準の建物）、構造上解体できない壁や柱の存在

  1981年6月1日以降に建築された物件は新耐震基準が適用されているものの、1981年5月31日以前に建築された物件は旧耐震基準となるため、万全な耐久性と耐震性が備わっていない可能性があります。また、物件の構造上、解体できない壁や柱がある場合は、間取り変更に大きな支障が出る可能性も……。どこが解体できてどこが解体できないのか、物件の構造は事前にしっかりと確認をしましょう。

  ローンや金利が割高になることも（リフォームローン）

  リノベーション費用のみカバーできるリフォームローンは、書類審査が住宅ローンより少ないと言ったメリットがあるものの、金利が高く、借入期間が短い（10～15年）というデメリットがあります。金融機関や条件によっては、住宅ローンを利用してリノベーション費用を賄うこともできるため、資金計画を立てる上でどれくらいの金利で借り入れができるのか把握するようにしましょう。

リフォーム

• 3つのメリット

  リノベーションよりも費用は小さい

  リフォームは部分単位の原状回復なので、リノベーションに比べると費用は安く済む傾向があります。ただし、ケースとしては少ないかもしれませんが、改修のためにグレードが高い設備や機器を必要以上に導入するとリノベーション時の費用と変わらなくなるおそれもあるので、注意しましょう。

  工事期間が短いかつ部分的な改修が多いため、仮住まいが不要

  リフォームの工事期間は基本的に短いため、まず仮住まいする必要はありません。とはいっても、工事時に騒音が発生したり生活導線が乱れたりすることも考えられるので、工事前に工事業者へ確認しましょう。

  完成後の住まいがイメージしやすい

  リフォームは大きな間取りの変更をしないため、設備の交換など一つ一つの完成イメージがわきやすいため、完成後、「こんなはずじゃなかった……」ということにはなりにくいでしょう。

• 2つのデメリット

  間取り変更ができない

  リフォームはリノベーションとは異なり、物件の構造を変化させません。あくまで構造はそのままに、物件の中にある設備機器を改修する手法です。

  物件全体の劣化に対応できない

  ①と関連しますが、リフォームは物件内の目に見える部分の原状回復です。柱や梁（はり）、壁などといった目に見えない物件の根幹を支える部分の老朽化の食い止めはできません。

リノベーションの費用と事例から知る費用例

結論からいうと、リノベーションの費用に相場はありません。なぜなら、リノベーションは非常に価格差が広く、施主が何をどこまで実現したいかによって費用が決まるからです。とはいえ、ある程度の基準は知りたいもの。そこで手掛かりになるヒントを3つ、ご紹介します。

リノベーションの費用のポイント

事例から知る費用例

実際にリノベーションをした場合の計画と費用の事例をみていきましょう。
※ご紹介している事例は、消費税率が混在する期間の完工物件につき、費用は「消費税別」で表示しています。

1 リノベーション事例「白を基調としたホテルランクな上質空間」

ホテルのような上質な雰囲気にしたい。照明での演出効果をプランしてほしい。

• Before

  

• After

  

築年数

7年

リノベーション範囲

フルリフォーム

工事面積

124㎡

施工費用

1,700万円
～
1,900万円

世代

子育て世代

リノベーションポイント

シンプルながらも部分的にアクセントウォールを用いて、照明と合わせて上質な空間を演出。 2部屋だった間取りを変更し、1つの大きなベッドルームに。大理石張りの玄関ホールは、ゆったりとしたスペースでお客様をお出迎え。

2 リノベーション事例「和のテイストが融合したLDK」

手持ちの大きなダイニングテーブルを活かしながらアイランドキッチンを設置。シュークロークなど収納を充実させたい。

• Before

  

• After

  

建築形態

マンション

築年数

11年

工事面積

93㎡

リノベーション範囲

フルリフォーム

施工費用

1,500万円
～
1,900万円

世代

シニア世代

リノベーションポイント

大切にしている大きめのダイニングテーブルを中心にキッチンの向きを変えて使いやすくレイアウト。キッチンから水まわりへの家事動線も確保。リビングに「畳が丘」を使い、和のゆったりできるスペースに大容量の畳下収納を実現。

3 リノベーション事例「早く家に帰りたいくつろぎのリビング」

LDKを広く寛げる空間にしたい。上質なインテリアで統一して、間接照明で雰囲気をよくしたい。

• Before

  

• After

  

建築形態

マンション

築年数

6年

工事面積

50㎡

リノベーション範囲

LDK・玄関・廊下

施工費用

800万円
～
900万円

世代

シニア世代

リノベーションポイント

閉鎖的だったキッチンをオープンスタイルに、和室を洋室に変更してひとつの空間となったLDK。折上げ天井と間接照明により、明るく開放的なリビング空間に。シーン別照明でお部屋を素敵に演出できます。

4 リノベーション事例「友達を招いて楽しく過ごすLDK」

オープンな対面キッチンにしたい。友達を招いて楽しくおしゃべりしたい。とにかく明るく開放的な空間にしたい。

• Before

  

• After

  

建築形態

マンション

築年数

15年

工事面積

48㎡

リノベーション範囲

LDK・寝室

施工費用

650万円
～
750万円

世代

シニア世代

リノベーションポイント

キッチンを中心としたLDK空間。シンクの配置位置を変えずに方向を変えて対面キッチンに変更。壁面の「魅せる」収納にお気に入りの小物をディスプレイして、お客様との会話もはずみます。

5 リノベーション事例「程よい距離感を生む心地よい大空間」

間仕切り壁を取り払って広いLDKにしたい。アンティーク調のインテリア、旅行先で購入した絵を飾りたい。

• Before

  

• After

  

築年数

12年

工事面積

80㎡

リノベーション範囲

フルリノベーション

施工費用

1,200万円
～
1,300万円

世代

シニア世代

リノベーションポイント

リノベーションポイント：和室を無くし間仕切り壁を撤去。LDKはオープンスタイルのキッチンで開放感を出しました。素材惑のある古みを帯びたレンガタイル壁や天井面を折り上げて木彫化粧梁とコーブ照明を設置し、アンティーク感を表現。壁面はギャラリースペースに。

6 リノベーション事例「お母様こだわりの赤と黒のバー空間」

大好きな赤と黒のコントラストを楽しみたい。バーのような雰囲気で遊び心を加えた空間にしたい。

• Before

  

• After

  

築年数

30年

工事面積

90㎡

リノベーション範囲

フルリノベーション

施工費用

900万円
～
1,000万円

世代

シニア世代

リノベーションポイント

リノベーションポイント：湾曲したガラスブロックを生かし、それに沿った白のカウンターを設置。光沢とマットが交差する遊び心ある床に赤の家具が映えるモダン空間を演出。お母様ご趣味のステンドグラスを玄関の顔にして、暗かった玄関に明るい光をもたらします。

7 リノベーション事例「築46年なバリアフリー」

中古マンションを購入したのでスケルトンで好きな空間を作りたい。お客様を招く広いLDKとゲストルームが欲しい。

• Before

  

• After

  

築年数

46年

工事面積

118㎡

リノベーション範囲

フルリノベーション

施工費用

1,100万円
～
1,300万円

世代

シニア世代

リノベーションポイント

人を招いてバーティーをよくするので、広々と開放的な玄関としました。お客様を接待できるよう玄関を入ってすぐに応接室を設置。お孫さんたちが泊まれるよう、リビングの一角を間仕切って簡易寝室になるよう工夫しました。

8 リノベーション事例「人もペットも自由に動ける住まい

扉が多いので、ねこが自由に動ける工夫を。家事がしやすく、風通しのよい間取りに。

• Before

  

• After

  

築年数

12年

工事面積

64㎡

リノベーション範囲

フルリノベーション

施工費用

800万円
～
1,000万円

リノベーションポイント

扉を引き戸に変えて、和室や廊下とリビングが一続きに。キッチンを対面型にすることで、どこにいても明るく風通しのよい環塊に。リビングからキッチン、奥の家事室へと動きやすい回遊動線を実現。

9 リノベーション事例「ホームパーティーが楽しくなるLDK」

築25年が経ち、そろそろリフォーム時期だと考えはじめた。

• Before

  

• After

  

築年数

25年

工事面積

137㎡

リノベーション範囲

フルリノベーション

施工費用

1,900万円
～
2,100万円

世代

子育て世代

リノベーションポイント

友人を招いてパーティーをすることが多いため、独立型のキッチンをオープンにして開放感のあるLDKに。みんなが集える素敵な空間になりました。当初はオーダーキッチンでご検討でしたが、パナソニック製のキッチン（リビングステーション）の細部まで行き届いた工夫が決め手となりご採用頂きました。

どの事例も、空間を広くとるための工夫がされております。
リフォームのポイントを参考にしながら「自分のこだわり」を探してみましょう。

リノベーションの流れ
※物件探しからはじめる場合

具体的にリノベーションを検討する上では、大まかな流れ（物件探し～入居）は知っておきたいポイント。次の11のステップがありますが、仕事とプライベートをこなしながら進めていくためには一定のバイタリティーとスケジュールを管理する能力が必要になるので、ときには仲間や家族の協力も仰ぎながら、ゴールの入居を目指すようにしましょう。

2種類ある、
リノベーション物件

リノベーションされた物件に住むには、先ほどの「流れ」のように「中古物件を購入してリノベーションする方法」と、「リノベーション済みの中古物件を購入する方法」の2つがあります。
前者はすでに説明済みなので後者について触れると、メリットはやはりスピード感です。すでに完成済みの物件に入居するだけなので、手続きの数は圧倒的に少なく、何より楽です。また、ぱっと見、新築物件かと見間違うような物件もあり、いわゆる“掘り出し物”に出会える可能性も高いでしょう。一方、デメリットに目を向けると、見えない部分——柱、梁、壁といった構造部分に瑕疵（かし）が潜んでおり、老朽化が進行している物件もあります（リノベーション済みなので、確認も難しいです）。また、リノベーションの醍醐味である自由設計を手放してまで完成済の物件を選ぶべきかどうかは慎重に見極める必要があるでしょう。なお、価格はリノベーション済み中古物件の方が中古物件より割高な傾向です。

まとめ

2つの違いは、理解できましたか？　「リノベーションの体験型ミュージアム」である＜TOKYO リノベーション ミュージアム＞では、リノベーションとリフォームの両方が体験できる施設や展示が揃っています。実際に目で見て、触って、体感すれば、きっと住まいの新しい姿・カタチへの理解が深まることでしょう。