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中古マンションを購入して
リノベーションするときに
決して無視できない
ポイントと注意点

都内を中心に、新築マンションの価格は年々、上昇するばかり。最新の設備が揃った真新しいマンションへの憧れはあるものの、「自分には手が出ない」と思っている方も多いことでしょう。

そのような中、昨今、流通量が増えている中古マンションをリノベーションする手法に人気が集まっています。
新築マンションにはない「中古マンション×リノベーション」の魅力とは?
また、中古マンションをリノベーションするときの注意点は? 不動産コンシェルジュの田村和生さんが、わかりやすく、教えてくれました。

新築マンションにはない、
リノベーションの3つの魅力

中古マンションの魅力は大きく分けて、3つあります。

その1:希望する立地が選べる

2019年の品川周辺を例に挙げると、新築マンションは数えるほどしか販売はしていません。しかし、中古マンションに目を向けると、その数は常時300戸近く。「特定のエリアのマンションが欲しい」という場合、中古マンションも視野に入れて探していくと、自分が希望するエリアや人気エリアでも見つかる可能性が高まります。

その2:新築マンションより安く買える

首都圏地区ではここ数年の不動産市況の活況で新築購入時より中古価格が大幅に上昇している例も多数ございます。とはいえ同じ、年度の市況で考えると、やはり、新築より築年がたった物件のほうが価格はお手頃です。新築マンションを1とすると、10年ごえは約4分の3、20年ごえは約2分の1(半額)程度、30年ほど経つと約5分の2(4割ほど)になるといわれています。その分、予算の範囲で好きなところに住めることができるのが中古マンションの最大の魅力です。

その3:自分好みにリフォームできる

中古マンションをフルリノベーションする場合、基本、間取りから変えることができ、自由にデザインもできます。これは、「ライフスタイルの選択範囲が拡張できる」と言い換えられるでしょう。

住まい探しは千差万別。自分にとって無視できない“住まいの条件”を整理すれば、自分がどんなライフスタイルを求めているのかが明確になるはずです。そのためには、まずはたくさん物件を見て、こだわりたい条件に優先順位を付けながら資料などにまとめてみることをおすすめします。(下記の表参照)

住まいの条件の参考例
住まいの条件の参考例)

リノベーションを前提とした中古マンションの選び方、
6つのポイント

リノベーション向けの中古マンションを探すとき、次の6つの視点を持つようにしましょう。

ポイント①:築20年前後

上述の通り、20年超えの物件は、同エリアの新築物件と比較しておおよそ、マンションの価格は半分になります。20年を過ぎてからは値下がりのペースが緩やかになるので、価格面から見ると、「築20年」は一つの目安となります。

ポイント②:建築基準法改定後(2000年以降)か否か

建築基準法の変化
建築基準法の変化

阪神・淡路大震災以後の2000年、建築基準法が大幅に改正されました。それに伴い、2000年以降に建築されたマンションは耐震性が向上しています。具体的には、「スラブ」と呼ばれる鉄筋コンクリートの床の厚さが、増し耐震性が向上しております。
ちなみに、マンション共用部のバリアフリー化が進められたのも、2000年以降です。

ポイント③:逆梁アウトフレーム工法

逆梁アウトフレーム工法

中古マンションをリノベーションする上で「梁」(はり)の出っ張りが気になる方は多いはずです。梁は空間に圧迫感を与えるため、できればなくしたいパーツではありますが、中古マンションの場合、なくすことは難しいでしょう。

そこでおすすめしたいのが、2000年以降に普及しはじめた「逆梁(ぎゃくばり)アウトフレーム工法」です。梁が床を吊り下げる通常の「順梁」(じゅんばり)とは逆に、床上に梁が来るため、「逆梁」と呼ばれます。

アウトフレーム工法の場合、柱を住戸外にするため、住戸内は無駄な出っ張りがない広々とした空間に仕上がります。

ポイント④:「二重床」「二重天井」

リノベーションのしやすさで選ぶならば、「二重床」「二重天井」のマンションも、おすすめです。こちらも2000年以降に普及しはじめました。

一方、二重床はリノベーションの際、水回り位置の変更がしやすいメリットがあります。「二重天井」も同様にコンクリートスラブの下に空間をつくって天井を貼るので、照明の位置を変更したい、照明の数を増やしたいといった要望に応えやすいです。

ポイント⑤:水回りの交換時期の築15〜20年

上述のポイント①の「築20年前後」とも関連しますが、キッチンやバスルーム、トイレといった水回り設備の交換時期は、大体15~20年前後といわれています。リノベーションで水回りを含む室内を一新したいと考えているのであれば、築15~20年は、ちょうどいいタイミングかもしれません。

ポイント⑥:住宅ローン控除が使える物件

「住宅ローン控除」とは、住宅ローンを組んで住宅を購入した場合に一定条件を満たすことで10年間にわたり毎年ローン残高の1%を所得税から控除できる制度です。

新築だけでなく中古住宅でも使える制度です。年間最大控除額は20万円が10年間、併せてローン控除が使える物件を選ぶと、不動産購入時の不動産取得税等の軽減になるのでお得です。

住宅ローン控除が使える物件

中古住宅の場合で住宅ローン控除を受けるためには、2つの条件があります。

①鉄筋コンクリートなどで建てられた「耐火建築物」で、築25年以内の住宅。
②木造などで建てられた「耐火建築物以外」で、築20年以内の住宅。

ただし、この条件に当てはまらない中古マンションでも、「耐震基準適合証明書」や「住宅性能評価書」を取得すれば、住宅ローン控除が受けられます。築25年以上でも耐震性が担保されていて住宅ローン控除が適用される物件も多数ございます。不動産ポータルサイトなどで簡単に検索できるので、ぜひ、確認してみてください。

中古マンションを購入~
リノベーションするときの
注意点

リノベーションをする中古マンションを手に入れるとき、「購入時に注意すべきポイント」、「購入を決めたら事前にやっておくべきこと」がいくつかあります。

購入時に注意すべきポイント

周辺環境のチェック

物件を見学する段階になったら、「お部屋の中」だけでなく、周辺環境もチェックしましょう。

朝に電車に乗って通勤したり、夜に駅から物件まで歩いてみたりすると、休日の見学だけでは見えてこなかった気になる点が出てくるかもしれません。お子さまがいる世帯であれば、学区や買い物ができる場所を確認するのも、ポイントです。

マンション購入で非常に気になるのは隣近所さんがどんな方が住まわれているかとおもわれます。
現実的には確認できませんが、共用部(駐輪場・郵便ポスト)等を見て、このマンションは健全なコミュニティが形成されているか等の推測は可能かとおもわれます。上記の視点で共用部の見学も併せてチェックしてみてください。

購入を決めたら事前にやっておくべきこと

その①:管理規約の確認

物件をある程度決めたら、事前に、マンションの管理規約を取り寄せましょう。
管理規約では、リノベーションをするにあたってのルール——例えば、フローリングの遮音等級※の制限、ペット可の場合はその数、楽器の演奏の制限(種類が限定されている)など——が、細かいところまで定められています。契約前の最終確認として直前に取り寄せて確認してみてください。

その②:長期修繕計画の確認

RC造マンションは、10〜20年経つと、コンクリートにクラックと呼ばれるひび割れが生じ、そこから水と空気が入ることで鉄筋がどんどん錆びていき、弱ってしまいます。こういった被害を防止・改善するために、多くのマンションには大規模修繕を含めた「長期修繕計画」があります。
長期修繕計画とは、一般的に最低30年程度の期間を対象に、マンションの各箇所の大規模修繕を、どの時期にどの程度の費用で実施するかの予定を示した計画表です。こちらも契約前に事前に確認されることをおすすめします。

クラックの原因の図解と長期修繕計画見本
クラックの原因の図解と長期修繕計画見本

築古マンションを購入する際心配なのは、将来このマンション30年後40年後どうなるかが気になります。
特に、築40年超えの物件をご購入予定の場合は建替え計画があるのかどうか。併せて、建替えた場合、現在と床面積・階が確保されるか等のチェックもしてみてください。
販売図に「既存不適格物件」と記載されている物件は要注意です。既存不適格物件とは、建築時は適法であったものの、その後、法令の改正や都市計画変更などにより、現行法に対して不適格な部分が生じた建築物のことです。

長期修繕計画を確認するポイント
長期修繕計画を確認するポイント

その③:「重要事項に係る調査報告書」の確認

最終確認として、「重要事項に係る調査報告書」も契約前に取り寄せてみてください。こちらで確認すべき項目は、「修繕積立金」と「管理費」に遅延があるかどうか、です。
遅延がある場合はマンションの維持管理の生命線である大規模修繕等が出来ない可能性がございます。

「重要事項に係る調査報告書」の確認が必要なのは赤枠の部分
「重要事項に係る調査報告書」の確認が必要なのは赤枠の部分

中古マンションで
リノベーションができない
物・場所を知っておこう

中古マンションは、建物の都合や制限などで、リノベーションができない物や場所があります。

中古マンションでリノベーションができない物・場所①:パイプスペース

パイプスペースとは、マンションの上下階をつなぐ給排水管等の配管スペースです。共用部に位置しているため、変更ができません。併せて、パイプスペースの位置により水廻設備の設置場所等制限がかかることが多いです。その際、二重床の場合、床下に配管を比較的自由に這わせることができるので、水回りの位置変更がしやすいです。

中古マンションでリノベーションができない物・場所①:パイプスペース 中古マンションでリノベーションができない物・場所①:パイプスペース

中古マンションでリノベーションができない物・場所②:玄関ドア・窓

中古マンションでリノベーションができない物・場所②:玄関ドア・窓

玄関ドアと窓は共用部分になるため、基本的に、交換はできません。しかし、既存の窓サッシの室内側に保温と結露防止の効果があるインナーサッシの設置は可能です(工事も1日程度で済むため、おすすめです)。

中古マンションでリノベーションができない物・場所③:壁式構造(間取り制限がある)

中古マンションでリノベーションができない物・場所③:壁式構造(間取り制限がある)

柱と梁を剛接合された構造が極めてシンプルな「ラーメン構造」の場合、柱と梁で建物が支えられているため、室内の壁を自由に変更できます。一方の「壁式構造」は、壁で建物を支えているため、間取り変更に制限があります。ただ、壁式構造は柱や梁の出っ張りがない分すっきりとした空間となりメリットもあります。

中古マンション×リノベーションの資金計画
— 総予算は「物件価格」+「リフォーム価格」+「諸経費」

中古マンションを購入してリノベーションする総予算は、「物件価格」と「リフォーム価格」のほかに、「諸経費」がかかります。諸経費は物件価格の約6〜8%といわれていますが、その内訳でまず注目したいのが、「ローン保証料」です。
ローン保証料は、最初に全て支払う方法と、金利に0.2%上乗せして支払う方法の2つがあります。どちらか一方が良い……とは言い切れませんが、5年後・10年後により低いローン金利の銀行に乗り換えることを検討している方は先払いした保証料が返金されないことを覚えておいてください。

総予算の内訳一例(イメージです。お客様によってことなります) 総予算の内訳一例(イメージです。お客様によってことなります)
総予算の内訳一例(イメージです。お客様によってことなります)

また、画像内にある「火災保険料」を見てみると、10年間で15万円となっています。しかし、火災保険料の内容をよく確認すると、場合によっては不必要な内容が含まれている場合も。火災保険の内容を見直すことで火災保険料が半分から3分の1になるケースもあるので、要チェックです。

住宅ローン審査のポイント

購入したい物件が決まったら、いよいよ、購入の申し込みをします。

住宅ローン審査の流れ
住宅ローン審査の流れ

購入の申し込みをした後、金融機関による「事前審査」が始まり、1〜7日後に審査結果が通知され、審査が通れば売買契約に至ります。売買契約が成立した後は、「本審査」がスタート。2〜4週間後に審査結果が通知され、審査が通ればローン契約が成立し、融資実行・決済となります。

一般的に「事前審査」で見られるポイント

・年齢(80歳までに完済できるか)
・勤続年数・年収・雇用形態
・カードローンなどの債務の有無・返済履歴 など
事前審査では、いわゆる個人の「属性」を中心に審査されます。

「本審査」でよく見られるポイント

・物件の担保評価
・健康状態の告知 など

本審査では購入する物件の担保評価と、個人の「健康状態の告知」を中心に審査されます(例:直近3カ月に医師の診療にかかってないか、過去3年以内に大きな手術や治療を受けたことはないか、など)。

では、実際に自分の属性ではいくら借りられるのかが、気になるところでしょう。

ここでポイントとなるのは「返済負担率」です。
一般的には返済負担率は、年収400万円未満は30%まで、年収400万以上は35%までと決めている金融機関が多いです。

返済額シミュレーションの一例
返済額シミュレーションの一例

画像の例の場合、50歳の会社員Aさんは年収1000万なので返済負担率は35%が適用され、年間の返済限度額は最大350万円となります。

そして80歳までに完済すると仮定すると、79歳までの29年間が返済期間となり、審査金利4%も加味すると、最大で約6,000万円が借りられる計算です。

「住宅ローンシミュレーション」で検索すると、年収などの各項目を入力するだけで借入可能額が自動計算できるサイトが見つかりますので、気になる方はぜひ試してみてください。
注)実際の借入可能額は個人の属性・状況により異なるので、詳細は借入の金融機関にご確認ください。

リノベーションというと、「リフォームローン」に目がいきがちですが、リフォームローンは比較的金利が高めに設定されています。そこでおすすめしたいのが、物件購入とともにリフォームすること。その場合、0.5%低い住宅金利でリフォームの分の資金も借りることができます。中古マンションをリノベーションするなら、ぜひ活用すべき制度といえるでしょう。

中古マンションを購入して
リノベーションするという選択

中古マンションだからこそかなえられる住まいづくりは、選択の範囲が広いからこそ悩みがちになるもの。まずはたくさんの物件を見て、自分の理想のライフスタイルをイメージしてみるといいかもしれません。今回ご紹介したポイントを参考に、ぜひリノベーションに挑戦してみてください。

  • 施設案内

  • TOKYO リノベーション ミュージアム

    TOKYO リノベーション ミュージアム

    TOKYOリノベーションミュージアムでは、建築家やインテリアコーディネイターを講師に迎えたセミナーや、リアルサイズでリノベーション後の空間を体験ができます。自分らしいリノベーションを探しにきてはいかがでしょうか。

    https://sumai.panasonic.jp/trm/

  • おすすめサイト

  • パナソニック 中古不動産紹介・リフォーム提案サービス『ReaRie(リアリエ)』

    パナソニック 中古不動産紹介・リフォーム提案サービス『ReaRie(リアリエ)』

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