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住まいづくりの基礎知識

家づくり・リフォームの流れ、工法、図面記号、用語集など、住まいの基礎を分かりやすく解説。


知ってると得をする税制などのしくみを学ぼう。

住宅品質確保促進法

品質のよい住宅を手に入れ、万が一のトラブルも迅速に解決

新築した家の性能に問題があったり、生活に支障をきたす欠陥があっては大変です。住宅のトラブルを未然に防ぎ、そしてトラブルが起きた際も迅速に紛争を処理できるようにしたのが「住宅の品質確保の促進等に関する法律(住宅品質確保促進法)」(2000年4月1日施行)です。
品質のよい住宅を安心して手に入れることができるように、「住宅性能表示制度」「基本構造部分の10年保証」「住宅専門の紛争処理機関」という3つの柱で構成されています。

10項目にわたる住宅性能の表示基準を統一

「住宅性能表示制度」は、新築住宅や既存住宅を取得(※1)する時に、住宅の品質や性能を比較しやすいようにする目的で設けられた制度です。住宅の性能に一定の基準を定めて表示することで、物件の比較や検討がしやすくなっています。
具体的には、「構造の安定」「火災時の安全」「劣化の軽減」「維持管理・更新への配慮」「温熱環境」「空気環境」「光・視環境」「音環境」「高齢者等への配慮」「防犯」の10項目(※2)の性能表示基準が設けられています。第三者機関により、全国で統一された基準をもとに、住宅性能がチェックされるものです。ただし、この制度の利用は任意となっています。住宅の取得者の選択によりますが、住宅性能の客観的な判断基準として新築や購入時には利用を検討したいものです。

住宅の10年間保証を義務付け

住宅の欠陥を法律では「瑕疵(かし)」と言います。新築住宅の基礎や柱、はり、床などの構造部分や、屋根などの雨水浸入を防止する部分について、施工会社(請負人)や販売会社(売主)に引渡しから10年間の瑕疵担保責任が義務付けられています。つまり、10年(※3)の間に基本構造部分に欠陥が生じた場合は、施工会社や販売会社に対して補修や損害賠償、解除(※4)を請求できるのです。また、契約時に特約を結ぶことで、基本構造部分以外も含めて保証期間を20年まで延ばせるようになっています。これらは民法で定められた瑕疵担保責任の新築住宅についての特例で、2000年4月1日以降に契約されたすべての新築住宅に適用されます。
また、2009年10月1日以降に引き渡される新築住宅については「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律(住宅瑕疵担保履行法)」も適用されます。この法律により、施工会社(建設業者)や販売会社(宅建業者)に資力確保措置(「保険への加入」または「保証金の供託」)が義務付けられ、施工会社や販売会社が倒産した場合でも基本構造部分の瑕疵の補修に必要な費用などが補償されるようになります。

国土交通大臣登録の評価機関が行う住宅性能評価

住宅性能表示制度を利用する場合には、国土交通大臣登録の住宅性能評価機関に依頼し、共通の基準に基づいて評価してもらいます。評価は設計段階と建設現場段階の2段階あり、設計性能評価を受けたものが建設性能評価を受けることができます。評価の結果はそれぞれの段階で標章付の「設計住宅性能評価書」「建設住宅性能評価書」として発行されます。なお、この制度を利用するには費用がかかることも忘れずに。

住宅専門の紛争処理体制でトラブルに迅速に対応

建設住宅性能評価書が交付された住宅(評価住宅)で、評価どおりの性能になっていないなどのトラブルが発生した場合に、調停などを行う紛争処理体制が整備されています。裁判での解決ではなく、住宅専門の紛争処理機関(指定住宅紛争処理機関)で迅速に解決しようというものです。
この指定住宅紛争処理機関は第三者的な立場の弁護士や建築士で構成されています。さらに同機関が紛争を迅速に解決できるように「住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準」が定められています。トラブルの解決を依頼できるのは、住宅性能表示制度(任意)によって建設住宅性能評価を受けた住宅(評価住宅)に限られています。(※5)

  • ※1 従来は新築住宅だけが対象でしたが、現在は、既存住宅でも性能評価を受けることができます。
  • ※2 性能評価の対象は当初は9項目でしたが、現在は、10項目となっています。
  • ※3 10年間は、引渡日からとなります。
  • ※4 解除できるのは、売買契約で補修不能等の場合のみです。
  • ※5 2008年4月1日から、住宅瑕疵担保履行法に基づく保険への加入のなされた住宅(保険付き住宅)についても利用できるようになりました。

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この内容は2009年7月1日現在のものです。

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